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2008年1月 3日 (木)

2008年の賃貸市場を予想する          ~下北沢編~

さて、まだお休みまっただ中の方もおられると思うのですが、私は明日から業務開始なので、ウォーミングアップ程度に今年の賃貸市場の予想を少々させていただきます。

建築基準法改正の余波

関連リンク
不況の予感と連敗続きとドリームジャーニー

永福町新築計画 vol.2

昨年、こちらで何度かお話しさせていただいた建築基準法改正の余波が今年はモロに出ます。

私は、1週間に最低2度は下北沢周辺をくまなく足で散策し、空き地やお知らせ看板などをチェックし、何処にいつ誰が何を建てるのかをチェックしております。

詳しいデータは出せませんが、今年の繁忙期に合わせて10棟前後の新築の賃貸物件が建つ予定でした。

ところが、建築基準法改正のお陰で、建築確認が下りずに計画はのびのび・・・いつまで経っても更地のまま・・・という状態の土地がいくつもあります。

予定通り2月末完成、3月中に完成というものもありますが、何割かは大幅に完成が遅れ夏以降に完成というスケジュールになるのを余儀なくされます。

実際弊社でマネジメントさせていただく永福町の新築も完成が3月から大幅に伸びて8月末・・・5ヶ月延びました。

供給減の繁忙期

毎年下北沢では、繁忙期に大小合わせて10棟~20棟の新築が建てられます。

新築の供給量が多いとそれだけ賃貸の市場が活発になります。
それは、同一エリアからの転入が発生するからです。

下北沢に学生時代から住み(当初は安めのアパート)→就職→数年経ち給料が増えたので部屋をグレードアップ

このパターンが下北沢にはよくあります。

とはいえ、闇雲に引っ越しは出来ない・・・背中を押すのが新築などのプレミアム看板です。

同一エリアなので、今住んでいる部屋が空けば、また下北沢に物件が1つ増えます。

オーナーからすると空きが出てしまうのは、良くない話ではあるのですが、貸し手市場の下北沢、特に繁忙期でしたらそう労せず新しい入居者は確保できます。

ところが今年においてはそういう物件が例年より少なくなります。

既に下北沢に住んでいるのであれば、そう焦って引っ越す必要も無いという事で、様子見に走るでしょうから、全体的に空き物件が減り供給物件が減るという事態に陥ると思います。

不動産業者の動き

さて、繁忙期に物件を完成できなかった新築を扱う不動産業者さん・・・果たしてどのタイミングで新築の広告を出すのでしょう。

私自身、下北沢、それ以外のエリアも含め約100棟の新築物件の募集に携わりました。現在のようにインターネットが全く普及していない時代もありましたので、統計は取れませんが、意外と情報を出すタイミングは頭を悩ますところです。

前述した永福町の新築もこれにあたるのですが、
引っ越しはどのタイミングでも良い というユーザーを狙うのであれば繁忙期に広告をうっておいても全く無駄にはならないと思います。

このお話は、長くなりそうなので数日後に別枠で取り上げます。

ただ、上の様に長期スパンでの募集(6月末7月末8月末完成の物件を2~3月からネット掲載する、)が出てきてしまった場合、ユーザーは惑わされてしまい混乱を生み客付けする立場としては好ましくないことは確かです

まとめ

何となくまとまりのない文章になってしまったのですが、新築の供給数は例年に比べ不足するのは間違いなく、既存物件がどれだけ退室されるかどうかに焦点が集まります。

賃貸の場合2年更新ということもあり入れ替えが頻繁な年とそうでない年と交互に来る感があります。去年が若干だぶついた事を考えると今年は既存物件の供給も少なく、繁忙期は昨年に比べやや閑散とするかもしれません。

業者の立場からすると1年スタートでもあり1番の稼ぎ時でもある重要な時期、苦しい思いをするかもしれません。

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国交省によると、10月の新設住宅着工数は7万6920戸の、前年同月比35%減で、4カ月連続の減少。とくに落ち込みが大きかったのは二重チェックが課せられた分譲マンション。首都圏が同73.0%減、近畿圏も同72.5%減と大幅減を記録した。

着工数が減れば、住宅メーカーやデベロッパーを直撃するだけでなく、セメントや鉄鋼、木材、瓦の消費減も誘発し、果ては運輸、家電、自動車、広告代理店などにも影響が及ぶ。政府は12月14日の閣議で、住宅着工数の減少について「GDPの押し下げの要因になると考えられる」との答弁書を決定した。
http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/071224/sty0712241744005-n1.htm

あくまでも予想で何の保証もない話です・・・
ちなみに予想という事で言えば、昨年の秋の競馬の予想G1戦10連敗でした・・・

 

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