プロパティマネージャーのプレゼンテーション

最近、頻繁に鍵交換はあったものの全部ＬＡであったので鍵交換はご無沙汰になってしまったのですが、本日久々にＬＳＰの現場があったもので交換の仕方をレクチャーします。

ネットで色々探したのですが、良い交換方法が載っていないので前回の手抜きと打って変わり写真とテキストで説明します。

まず、例によってあの曲を口ずさんでください。

曲が浮かばない方は↑をクリック！



用意するのはプラスのドライバー1本。


まずドア。表です。

部屋側側。

まず、カバーをとります。力を入れてひねれば取れます。

カバーを開けると中はこんな感じ。

ネジで2箇所止まっているだけ。

ドライバーで外します。2箇所外します。
そうすると、表側のシリンダーが取れますので新しいシリンダーと付け替え、元に戻すだけ。

たま～にカバーが硬い場合がありますが、ある程度の握力があれば大丈夫です。

私的には、このシリンダーが一番楽で早いときは1分を切るのではないかと思います。

計ったことはありませんけど・・・＾＾

それでは、また次の鍵交換時まで御機嫌よう

更新料は悪しき慣習だ。法的に争えば分かる話だ！

たまにこういう方がおられます。

また、mixiのコミュニティ内で行っている相談でも

更新料って払わないでも良いのですか？

という質問を受けます。（これらの方は悪意ではなく単なる疑問で）

礼金と更新料。
これらは、払う必要はないんじゃないか、と言うような記事をたまに見かけます。


さてそれらに関しての返答は。

もちろん、支払う必要はあります。

今日京都地裁で、それらの話の焦点になるであろう判決が出されました。

マンションの賃貸契約を継続する際に支払う更新料は消費者契約法に違反するとして、京都市北区の男性（53）が家主を相手に、支払い済みの50万円の返還を求めた訴訟の判決が30日、京都地裁であった。池田光宏裁判長は「更新料は賃料の一部の前払いに当たる」として、請求を棄却した。原告側は控訴する方針。
池田裁判長は、更新料は賃料と契約期間に照らし、過大ではないと指摘。借り主はいつでも解約を申し入れることができ、契約時に更新料について説明を受けていることから、「消費者の利益を一方的に害するとはいえない」とした。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080130-00000048-jij-soci

マンションの賃貸借契約で、家賃の２倍を超す「更新料」を毎年支払わせる条項は家主側の一方的な押しつけで、消費者契約法に違反するとして、京都市の男性（５３）が、支払った５０万円を返すよう、家主に求めた訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。
池田光宏裁判長は「更新料は賃料を補充するものに当たり、契約条項を無効とは言えない」として請求を棄却した。
更新料を徴収する賃貸住宅は京都、首都圏を中心に約１００万件。判決は一般的な慣習とされてきた契約形態の正当性を認めた。男性は控訴した。
判決によると、男性は２０００年８月、同市の賃貸マンションに入居する際、月４万５０００円の賃料と、毎年１０万円の更新料を支払う契約を家主と締結。０５年８月までに５回、更新料を払った。
裁判では、更新料について定めた契約条項が、消費者の利益を一方的に侵害する契約を禁じた消費者契約法１０条に違反するか否かが最大の争点となった。
池田裁判長は判決で、「家主にとっては、入居時に礼金を受け取るのと同様、家賃に更新料を加算した金額を売り上げと認識しており、借り主もそうした経済的損失を比較検討した上で物件を選択している」と指摘。更新料を、前払い賃料の一部などと定義した。
その上で、「更新料は契約期間や月々の賃料に照らすと過大ではなく、不測の損害や不利益をもたらすものではない」として契約条項は有効と判断した。
原告側弁護団長の野々山宏弁護士の話「借り手の訴えに真摯(しんし)に耳を傾けることなく棄却した判決で、消費者保護重視の判例傾向に明らかに逆行するものだ」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080130-00000013-yom-soci

礼金に関しても言及していますね＾＾
また契約時にしっかり重要事項説明で説明している事、というのも重要なポイントです。

冒頭にあったコメントをされている方に、だいたい判決で述べられているような説明をします。

そうするとだいたい

それは、あなたの見解でしょう！

みたいな事を言われることもあるので
この記事をコピーして持ち歩くことにします＾＾

原告は、まだまだやる気でこの後控訴するでしょう。
万が一ひっくり返された場合は次は礼金について言及なんてあるので、我々不動産業者は要チェックの裁判でありますす。

しかし、京都は1年ごとなんですね・・・

 
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私の場合、賃貸の管理が主業務ですので日中の大半はそれらに関わる仕事です。
ただ一応、不動産業でありますので仲介の仕事も依頼があればこなします。管理の方に支障のない程度にですが。

仲介の方は、売り上げはもちろん、ユーザーのニーズが掴めるので1粒で2度オイシイ部分はあります。

最近は、店舗、事務所系の方も問い合わせが増えています。

しかし、まあ色んな人がいます。

つい先日も店舗のお客さんで、既に数店舗経営されていて下北沢にも出店したいと言うことで、ちょうど良いハコ（店舗）を紹介しました。

多少の交渉はあったのですが、そこの店舗の元付け業者さんも日頃厚意にしていただいている同業者さんだったんで、ある程度の部分は了承。

じゃあ、最終的に打ち合わせという話に。その前に概算の費用を知りたいと。

え～と、保証金が○ヶ月、礼金が○ヶ月、前家賃と仲介手数料、それと借家人賠償保険・・・

と説明したところ

え？保証金？そんなにかかるの？

え？仲介手数料？何それ！？

もちろん図面に全て記載されてますし、それ位お店を幾つか持っているというし、40歳前後の方だったので仲介手数料がかかるとか初歩的な説明は割愛してしまいました。しかし、どうやら店と経営しているホラ吹いてただけで実際は雇われで責任者をやっているだった様で・・・

それでも、少し考えさせてくれとの事でしたが
資金も用意でき無さそうだし、もう来ないでしょう。

元付け業者さんにもキャンセルのお知らせをしたのですが迷惑をかけてしまい申し訳ない限り・・・初歩的なミスでした。

今日の亀田大毅サンの事故、だろう運転じゃないですが、
～だろう というのはダメですね。

反省です。

管理の方もそうですが、日々勉強です。

一応、このブログは賃貸管理のことに関して羅列するのが主旨なのですが、

まあ、探す方の耳より情報もたまにはあっても良いかと思いまして・・・

さて、ネット社会。今や9割の人が部屋探しの際、ネットを利用されると言います。

ネットで見ると色んな物件がありますね。

こんなに物件があるじゃないか！と錯覚するくらいあります。

以前は、デタラメな情報を雑誌に載せ来店させ
雑誌とは全く違った物件を紹介する。申込書を書くまで帰らせないという業者が数多くありました。

今は媒体が雑誌からインターネットに変わっただけなのですが、

実際は、モロ体育会系というか、夜のご商売の様な、にーちゃんらが
ドルァ！！とかやってるのに

ＨＰ上では
一番見たいのはお客様の笑顔です。あなたのワガママな条件、私目がお探しします！私はお客様のために・・・

こんなんが増えました。

そんなこと言って、裏では

礼金上乗せでバック貰えませんか？

家賃値上げしますからバック下さい

今度言ったら、会社名と担当者名晒すぞ！

と思ったりします。まあ、しませんけど＾＾

さて、そろそろ本題へ入りましょう。

・・・・

しかし、まあ彼らも仕事ですからね・・・

アレで、結構辛いと思います。

あんまり言ったらダメかなあ・・・

では、１個だけ。

フォレント、ホームズ、Ｙａｈｏｏ！、アドパークなどにポータルサイトなどに

・情報公開日が古い
（今は1月ですが昨年の8月に登録されていたとか）

これは怪しいです。

また、広く浅くしか載せていない業者さんも気をつけた方がイイです。例えば１つ１つの物件、外観が1つしか載ってないとか
図面しかないだとか。

他にも色々あるのですが、あまり書くと怒られそうなので
興味のある方はこちらで聞いて下さい。

ではでは。

賃貸業界は繁忙期前半。

連日、客付け業者さんには多くの探されている方が来店されます。

さて、物件の数もさぞ多い事でしょう・・・

下のグラフを見て下さい。

これは、
下北沢駅 でポータルサイトに掲載されている物件内で
客付け可能な物件数の平均値の推移です。

弊社のＨＰトップにあるここの数字の平均値です。

以前エントリーしたＡの流れで公開されている物件です。

http://tokyo2103.txt-nifty.com/blog/2008/01/vol1_d052.html

1月になると、段々物件が決まり出すから物件が少なくなるのか・・・

確かにそれは一理あると思います。
特に最近は探し始めるのが早いですから。ただ退室される方も多いので11月や12月などに比べると物件数は多いのです。

ではどうしてか。

元付け業者がＢの流れを 狙い決まりそうな物件は公開しないからです。

去年あたりから毎年その傾向が強く出ております。

ネット効果と言うべきか、ネットの弊害と言うべきか。

物件を足で探す方にとっては実はこの時期、非常に探しずらい時期なのであります。

ネットを上手く使えるかどうかが鍵なのですが、これまたおとり広告もありますし・・・

次回はおとり広告の見分け方をお伝えしようと思います。

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年明け、いくつかの物件の改修工事の見積を取りました。

どれも結構な金額になってしまいました・・・

しかしながらそれをしたから、付けたから建物の価値が上がるのか、建物が改善されるのか、入居者が快適に暮らせるようになるのか・・・

非常に微妙なものばかり。

建物は、水をあげたらあげただけその効果は見込めます。
ところが、水をあげると言うことはお金がかかるという事なので、それを行うことによりどうプラスになるのか、やらない事でどういったリスクを負う事になるのかを考えないといけないと思います。

今日は酔っぱらってるので、こんなところでシメさせていただきます・・・

去年からこんな相談を幾つか受けました。
また、参加させていただいている賃貸経営お悩み相談室でもそんな相談が2件ありました。

家賃滞納者に夜逃げされてしまい、不動産屋から滞納家賃の回収代業者を紹介してもらいましたが、弁護士以外の受託回収は法的に問題になりますか？http://www.chintaikeiei.com/qa_taino/answer/0870123.html

悪質な滞納者に退去してもらいましたが、個人債権を債権回収業者に買い取ってもらうことはできるのでしょうか？
http://www.chintaikeiei.com/qa_taino/answer/0771115.html

確かに、最近はヒドイのが多くなってきましたからねえ・・・

気持ちはわからんでもないのですが、しかしながら

まともな業者は買いません。

賃貸博士のアドバイザーをされている菱和不動産有限会社さんがこう回答されてます。

調べましたら、このような「法務省大臣官房司法法制部 審査監督課」による
サイトがありました。
「債権回収会社（サービサー）制度
－債権管理回収業に関する特別措置法－」

http://www.moj.go.jp/KANBOU/HOUSEI/chousa01.html

実は、私も興味があったので1年ほど前上のリンクの債権回収業者の中から東京の業者20社に電話をし、家賃の回収はされてますか？

と訪ねたことがあります。

半数が、鼻で笑われました。

20社の返答をまとめると、

金額も多額ではないし、何より回収するメドが立たない。裁判をして勝っても無いところからは取れない。探すだけでも裁判をするだけでも手間がかかる。

中には、管理会社の子会社の回収会社もあるのですが、それは自分の会社の家賃だけを回収するだけとの事。

確かに、ビジネスとして考えると、成り立たないであろうと思います。裏稼業の方は知りませんが。

上の2名様はもう夜逃げをされているとのことなので
弁護士を頼んだとしても現行の法律ですと無いところからは取れない。依頼費用なんかを考えると、今回は高い授業料を払ったと思うしかありません。

それを糧に2度とそういった入居者を入れない努力をするべきだと思います。

昨日の続きになります。

そこで物件の決まる要因４つを上げてみました。

価格 場所 商品 営業

これらの要因が欠けていたケースを１つ１つ実例を挙げて検証していきます。

第1回目は

営業

相談を受けるケースでこれが一番多いです。

その多くが、

情報の抱え込み

です。

賃貸業界の一般的な情報の流れは

大きく分けて２つ

Ａ．1つの取引に２つの業者が入るパターン

 Ｂ．１つの取引を1つの業者で完結させるパターン

  
業界用語になりますが、
元付け業者とは大家さんから直接依頼を受けている不動産業者、管理会社、大家さんの代理の不動産業者とも言います。
客付け業者とは、入居希望者をエスコートしてくれる不動産業者です。
もちろん、この元付けと客付けは取引により立場が変わる場合があります。
私の例で言えば、ウィルステージがここら辺の管理物件を他の不動産業者に仲介してもらえば元付けになるし、どこかの会社の物件を仲介させていただく場合は客付けになります。


そして手数料は以下の通りです。

Ａの場合

Ｂの場合

どの不動産業者にとっても理想的なのはＢであることは明白ですよね。

ところが、そうは上手くはいきません。

だってよく考えてみてください。

もし、あなたが部屋を借りるとします。

身近に不動産業者がいれば、当然そこに頼むと思います。
また過去に良くしてくれた業者さんがいればそこに頼むと思います。また紹介もあります。こういった取引が全体のかなりのウェイトを占めるのです。

そうするとＢの流れで募集している物件の情報はそれらの方の元へは届きません。

もちろん、こればかりではなく不動産業者は星の数ほど点在します。
物件のある駅にも相当な数があるでしょうから、１社で募集するよりも当然決まる確率は高いです。

幾らネット社会だからと言って、よほど物件が飛び抜けてなければ１社独占という形は難しいでしょう。

そして、Ｂので募集を依頼された場合、意外と容易に決まる確率が高いです。

方法は簡単、

もうお分かりですね＾＾

情報をオープンにする。

つまりＡのパターンにするだけです。

去年もこのパターンで数棟依頼をいただきましたが、決まるまでそう時間は掛かりませんでした。

もしご所有の建物が、価格も場所も商品も３拍子揃っているのに決まらないと言う場合、営業・・・流通の方法に問題があるのかもしれません。

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お部屋を探す／店舗を探す／収益物件を探す
下北沢で物件探し

以前こんな事を書きました。

2007.10.22.空室対策

どこかに、私がこの仕事をしていて一番楽しいのは、新規物件の管理をいただくことです。と書きましたが、

正確には

新規物件の管理をいただき、その物件が決まること

でした。

既存で受けている物件も当然決まれば嬉しいです。ただ既存のものは既に過去のデータがあるので不安が少ないし何よりオーナーに対しての実績もあります。

対して新規物件の多くは、オーナーとの繋がりも無いことがホトンドです。

決まらなかったら、お前の力不足だ となってしまう訳です。

物件が決まる要因は

場所 価格 商品

この3つが大部分を占め、これに営業が加わります。

もちろん、営業方法が悪くて決まらない事もありますが、決まらない多くの原因は上の3つのどれか、またはバランスが悪いかのどれかの可能性が高いのです。

この件も何回かシリーズ化して、実例に基づきご紹介していこうと思います。

今日は８月に完成する永福町新築の地鎮祭に出席させていただきました。

地鎮祭へ出席するのは、これで１５、６回目だと思うのですが何回やっても毎回、玉串奉奠が緊張します。
終わってから建設会社の方に良いサイトを教えてもらいました。

お玉串のお作法

さて、建物の方は井の頭線、永福町から徒歩４分。

打ち放しＲＣ３階建てのデザイナーズマンション。
間取りは１Ｋです。

仕様を豪華にハイグレード仕様に造っていく予定です。

今年の弊社の目玉物件の１つであります。

 
まだ更地ですが、こちらに順次写真を追加していく予定です。
ご興味のあるお方は、お問い合わせ下さい。

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お部屋を探す／店舗を探す／収益物件を探す
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最近、部屋が気まらないので相談にのって欲しいという話を多くいただきます。

こんな私で良ければ、手が届く範囲ならどこでもご協力しますし、遠かったら電話等でアドバイスいたします。

今日ご相談いただいたのは、あるプロパティマネジメント会社が扱っている物件。
不動産会社ではなくプロパティマネジメント会社だとその会社のＨＰにはありました。

部屋は一向に決めてくれる気配は無いのに、リノベーションの提案、これつけろあれつけろの要求ばっかりで嫌気が差しているとの事。

多分、その会社も担当者も悪意があってやっているわけではないのとは思います。
不動産の価値を最大限に生かす。これがプロパティマネージャーの役割です。しかしそうするのに多大な費用を要するのであれば他の選択肢も考え、幾つか提案した中でベストの方法を選ぶべきだと思います。

例え、３００万円かけて２０万で貸せたとしても
手を加えずに10万で貸せるとすれば、そちらの提案もするべきだと思います。

以前書いたこの話は

は、また別のトコのお話ですが、こういった事をお話しするつもりでした。

結局、その物件は手を加えずに決まりました。

あっという間でした。

改造して高く貸すのと、それをせずに安く貸すのと

人それぞれで色んな考えがあります。
どれが正解でどれが間違っているのか、我々が判断するべき事ではないと思います。

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物件をご所有されて長い大家さんや、不動産業者の方なら当然お分かりだと思います。

今の時期です。1月末から2月にかけて。

一番需要が盛り上がる時期。ただし供給も増えるので、該当する物件の立ち位置と周辺市場の動きはよく吟味する必要はあります。

もちろん、今まで10万で貸していた部屋が15万に出来るかと言ったらそれは無理で精々1割前後を目安にしてください。

弊社で募集している物件もいくつか、1割弱程度家賃を上げてみました。
読み通り今週、それらに申込みが入りました。

タイミングを読むには、大家さんなどであればポータルサイトなどで物件の動きを常にチェックしてみてください。
業者さんであれば常に動きはチェックされているでしょうから分かると思います。
チャンスが見えてくるかもしれません。

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前回のエントリー 管理運営提案書

資料が多すぎてまとめるのに手こずっております。
繁忙期で他のスケジュールがあったりでなかなか進みません。

もう少しで、完成なのですが・・・

てなワケで今日の日記は手抜き更新です＾＾

前のエントリーを書いてて、これも書いとこう！思ったのですが
今日、ある大家さんに募集物件が決まらないで困っている人がいるから相談にのって欲しいと。

大家さんの話によると、今仲介な得意な大手さんに頼んでいるようですが、管理料や工事代ばかりせしめられて肝心な部屋が全く決まらないとの事・・・

一度現場を見て、その大手さんがどういった募集を幾らでしているのか調べないと何とも言えないのですが、仲介メインの会社ですから多分・・・

業界の方なら分かると思います。

提案書や企画書の類を何枚何十枚書くより信頼する知り合いの口添えが何より強いか、営業をされている方なら誰でも分かると思います。

紹介いただいた方のためにも、良い形でフォローが出来れば良いなと思っております。

現在ある案件用のものを作っております。

いわゆるレジュメでもあり、マーケティングレポートでもあり・・・
毎回物件ごとに最初から作るのですが、ページ数は多いもので７０ページにも及びます。

遅くも明日の１８時には提出したいのですが
資料を集めるのに時間がかかり、これから作成です。

獲れるかどうか、何とも言えませんが管理獲得のための重要なツールであることは間違いありません。

寝る間も惜しんで頑張ります！

・・・・

おっと・・・

少し夜風に当たってきます。それでは！     

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以前の話の続きです。

<< 原状回復の話 ～デビュー戦から訴訟～

さて、立ち会い当日、
新人の私でも揉めるのは分かっていたので早めに現地へ。

約束した時間は１０時。

遅刻だけはしてはならぬと、予定より３０分前に到着。

持っていた競馬ブックを見てああでもないこうでもない色々検討していた間にあっという間に１０時。

１０時１０分・・・

１０時２０分・・・

３０分・・・・・・

誰も来ません。当時は携帯はまだ持たされておらず、電話ボックスを探し、会社へ電話・・・

遅れるという電話は無し・・・

家賃を遅れる人は立ち会いにも遅れるのだなあ

とひとりで笑いながら建物へ。

この時の時間、１０時５０分

すると、部屋の前には、退室する女性が男性と２人で立ってました。
（以下女性をＡさん・男性をデクノボウと称す）

あいさつするまもなく

Ａさん『待ち合わせは何時でしたっけ？』

（゜ε゜ ） へ・・・１０時では？

Ａさん『今、何時だと思っているん デスカ？ 』

( ﾟДﾟ) まさか、この人俺が遅れたとも言いたいのか・・・

いや、その私は電話を探していて、あの、その・・・

『どれくらいまたされたと思っているんですか？』

当時、私は若かったもので、この言葉と態度に軽く切れ・・・
様と思いましたが、我慢我慢・・・

おかしいなあ、私も遅れていないはずなんですが、待ち合わせの場所を間違えたんですかね～あはは

と。

お互い腹に一物を持ったまま部屋へ。

７年間住んでいた割にはきれいでした。
タバコも吸っていなかったようで、壁紙もきれい・・・
問題はジュウタンですが、ジュウタンは・・・

えええ・・・！？

タバコの焦げ後・・・

１つ２つ３つ・・・

焦げを指摘すると、すかさず、デクノボウが

７年間住んでたんだから、自然の汚れだろう

と主張してきました。
当時今ほど原状回復の話が話題になっていなかったので自然の汚れを主張来た点でコイツは何物か気付くべきでした。

一通りチェックをし

郵便物の転送をしたか、公共料金の精算したかどうかを確認・・・

そして、後程連絡をしますと。
未納分もありましたが、まずは変な雰囲気のここを脱したいと思い問題を後回しに・・・

『ちょっと待ってください。敷金は２ヶ月戻ってきますよね？』

え？

（゜ε゜ ）いや、１ヶ月遅れてますからまず、敷金の１ヶ月は家賃に充当して残り１ヶ月しか残りません。ジュウタンの焦げは自然のものではありませんから貼り替えになります。それにクリーニングも入りますので多分、敷金は戻ると言うより支払う分があると思います。

と理路整然に私・・・

『その精算は敷金が返ったらお支払いします。まずは敷金を返してください。』

新人でしたが一応、契約書は一通り記憶しておりましたので

（ ゜Д゜）え～・・・敷金は一切の債務を履行した後に返すんですよ・・・

言い終えたか言い終えないかのタイミングで怒声が

そんなの関係ねえ！

と横にいたデクノボウ・・・

いや、ホントはそれは違う！とかそうじゃないだろ！とか
そんな感じだったかもしれませんが、私の中では『そんなの関係ねえ』と言われた事になっております。

その後、デクノボウはこうまくし立てました。

敷金は預かっているモンだろう。契約は終わってんだろうだったら早く返せよ！家賃だって払うって言ってんだから。

見ている方もこの方がワケの解らない理屈をこねているのはお分かりだと思います。

かなり脅し口調で、そのままごり押ししてやろう。みたいな態度が見え見えでした。後で知ったのですがこのデクノボウも実は不動産屋でした。Ａさんと付き合っているのかどうかは定かではありませんが、敷金全額返るようについてってやるよ。みたいなやりとりがあったんでしょう。

長くなったので続きます。次回はこの男性が何故デクノボウと呼ばれたのかを中心にお話ししたいと思います。

追伸 何か違う流れになってしまった気がしますが・・・

Link

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既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。(All About住宅用語)

以前は、フルリフォームとか全リフォームとかいう言葉がよく使われておりましたが、最近は賃貸の方にもリノベーションと付いた他物件を良く目にします。リフォームとリノベーションというと厳密に言うと似て非なる物なのですが、以前のフルリフォーム案件はこう言われるケースが多いです。

我が社でも昨年は、リノベーションまではいかずもプチリノベーションレベルの案件をいくつか施工させていただきました。

最近受けた物件もそういった提案の出来る案件でした。

この物件、中目黒4分、代官山6分と素晴らしい立地にあります。
築年数は古いのですが、きっちりリフォーム、またはリノベーションすれば、その分家賃にオン出来る物件です。

しかし、今回はその提案はしませんでした。

理由は幾つかあります。

が、すみません・・・終電を逃すのでまた明日！
原状回復編もあるので、まとめてＵＰします。

本日は1件、退室がありました。
今週は3件の退室があります。

ウィルステージを開始してから、数十件解約精算をしてきましたが、お陰様でトラブルはゼロ。
工事代が安く上げられますし（クロス980円～）、東京ルールの普及で大家さんの理解も早く、入居されている方に負担いただく場合にも理由を細かく納得いただけるよう説明します。

今は割合、精算関係はトラブル無く無難にやっておりますが、以前は大変でした。

敷金を返す・大家さん負担が多い・クロス代が取れない
＝担当者の腕が悪い

みたいに考える大家さんも少なくなかったですから、変なプレッシャーがかかりました。

私が業界に入った頃は、ガイドラインもましてやネットも今日のように普及しておりませんでしたから、大家さんは全額入居者に持たせられる。入居者は敷金は返ってこない物・・・そんな流れがありました。

題名にも書いたように私は、敷金精算のデビュー戦から訴訟を起こされました。

13年前ですので当時の記憶は曖昧ですが
こんな感じの背景だったと思います。

都内の分譲マンション １Ｒ 17㎡
家賃75，000円 敷金2ヶ月
壁 ビニールクロス
床 ジュータン
借り主 7年間住んでいた女性（35歳）
滞納歴有り 退去時は1ヶ月滞納

解約立ち会いのアポを取る電話で
『敷金は全額戻ってきますよね？』
時間を約束している最中後ろで男がいつが良い、いつにしろと指示しているのが聞こえました。

大家さんからは、
『あの人は今まで散々迷惑をかけた。まだ未納もある。長く住んでいるから相当色々痛んでいる。最低でもあと2ヶ月は入れて（家賃）もらうようにしてくれい』

と立ち会いの前日に念を押す電話が。

対する私、入社して数週間、弱冠22歳。
当時はまだ取引主任者でなく持っていたのは自動車の免許とボクシングのＣ級プロライセンスだけでした・・・

続く・・・

今日は、業務日誌にもネット関係のエントリーをしたのですが、気になる記事を見つけたのでこちらでも。

SEOに関する話です。不動産業界も他業種同様、インターネットに集客を依存する様になってきました。現状ですとまだフォレント、アットホーム、ホームズなどのポータルサイト系が強いのですが、去年あたりから検索エンジンのみで集客を得ている業者も増えてきまして検索エンジンの利用価値が高まってきております。

個人的にはいずれ、検索エンジンがポータルサイトを抜く日が来るんじゃないかと思います。


さて、まずはそのニュースから

中国のインターネット検索最大手、百度（バイドゥ・ドット・コム）が２３日、日本で本格サービスを開始する。
世界３位の利用者数を誇る検索サイトの本格上陸は、ヤフーとグーグルの２強が圧倒的シェア（市場占有率）を占める国内ネット検索市場の勢力図に影響を与える可能性がある。
百度は、日本を海外進出の足がかりと位置づけ、２００７年３月にテスト版を開設してホームページや画像の検索からサービスを始めた。今後は、中国市場で人気を集めている地図や音楽の日本語による検索など新サービスを順次、投入するとみられる。
百度は、米国留学から帰国した李彦宏・最高経営責任者（ＣＥＯ）が北京で２０００年に設立した。米調査会社コムスコアによると、０７年８月の世界のネット検索シェアはグーグル、ヤフーに次ぐ３位。
Yahoo!ニュース

てっきり、中国式の百度参りかな？
と思いましたが検索エンジンだったんですね。

↓のサイトでは百度を絶賛・・・

サービスの多様性はGoogleを凌駕

と・・・

トップページのデザインはGoogleに似てシンプルだ。しかし、同じキーワードで検索すると両者の検索結果はかなり違う。Googleの場合はキーワードに関した企業やそれに関する著名サイトが検索結果の上位に出るが、百度は必ずしもそうではない。

検索結果に違いが生じる理由は百度のビジネスモデルに直結する。百度に対して出稿する広告主は、自分のWebページを表示させたい検索キーワードを買う。ここまでは他の検索サイトと変わらない。百度の場合、キーワードに入札した金額が高ければ高いほど実際の検索結果の上位になる。Googleのアドワ−ズ広告が検索結果自身に含まれていると考えればいい。
http://itpro.nikkeibp.co.jp/article/USNEWS/20060530/239432/

ふむふむ・・・

また、同社は独自調査で

調査対象は、20代～40代のビジネスパーソンの男女481名。調査期間は、2007年12月19日・20日の2日間。
「現在利用している検索サイトに不満はありますか」、と尋ねたところ19.3％が「はい」、80.7％が「いいえ」と回答。しかし、「今後、別の検索サイトに乗り換える可能性はあると思いますか」という質問に対しては、51.8％が「はい」と回答した。
Webマーケット

なるほど・・・
そんなに凄い検索サイトならこれを使わない手はないのですね。来るべき日本進出に先駆けてSEO対策でも・・・

しかし百聞は一見にしかず。
ためしにどんなモンなのか、実際に使ってみました。

プロパティマネージャーの日記・ウィルステージ・下北沢 賃貸
・下北沢 賃貸管理

で検索してみました。

まずは、このブログの題名である

プロパティマネージャーの日記から
Google1位 Yahoo!1位

さて、百度では・・・
1ページ目には何故か日本女子大学のアーカイブやXBOXの文字が・・・
全く探せません！！
Googleの関連検索と同様の相关搜索では
何と、不良少女日記 が表記されているし・・・
（（（（ ；゜д゜）））アワワワワ

さて、気を取り直して
会社名である、ウィルステージで検索
Google、Yahoo!ともに1位。
ちょっと、Yahoo!ではスカイラインに急追を受けてて納得がいかないトコなんですけど・・・

話が逸れましたが

検索してみると

何故か

静岡県沼津市のウィンターステージの写真が1位！

あとは、文字化けみたいな文字ばっかだとか、またもXBOXのサイトとか。

とんでもねーポンコツエンジンだな・・・

・・・

まあ、中国といえば、漢字。
今まではカタカナでしたから大目に見るとして

漢字はバッチリでしょう

という事で、次は、下北沢 賃貸 と
ウチでは、姉妹サイトの下北沢の不動産事情～賃貸編～が19位に貼り付くのが精一杯。今日の業務日誌にも書いたのですが今後力を入れていくキーワードです。

下北沢 賃貸

おっと、ここではきちんと下北沢にある不動産業者さんが掲載されました！うむ～・・・きちんと中国対策も施されているのかな・・・
しかし、小田原や八王子の業者さんが1ページ目とは・・・

最後に1年半にわたりウィルステージでGoogle、Yahoo!の1位を堅守している下北沢 賃貸管理 なんと、このキーワードを入力されてご成約いただいた大家さんも居るほどのプラチナワードであります。

さてこのキーワードは、このポンコツ検索エンジンに通用するのか！

見事着外・・・

OTL・・・

やはり、検索エンジンはGoogleかYahoo!ですね！

最後に

日本で検索・・・

あまり良いこと書かれていなさそうですが
何て書いてあるんだろ・・・

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いくら凄いプロパティマネジメントを行えても管理する物件が無ければ全く意味がありません。

管理物件を獲得する為に泥臭い営業活動が必要です。

大手さんやルートがあるところはそうでもないのでしょうが、でもそこに行き着くまで並々ならぬ先駆者の努力があったのではと思います。

弊社も昨年はお陰様で9棟の管理物件の依頼をいただくことが出来ました。昨年はお陰様で大半をご紹介で管理する事が出来ました。
紹介いただける様になったのは独立してからで、それまでは、新築物件への営業一本でやってきました。

だいたい建てる時点で建設会社や設計士さんが不動産業者もコーディネイトしますので、だいたいが門前払い。

結構、色んな事がありました。

営業手記１
営業手記２
営業手記３

努力の甲斐あってこれまでで約30棟の新築物件の獲得に携わりました。

独立してからは残念ながらまだ新築はありませんが、
得点圏に入ったことはありました・・・（＾＾；）

数ヶ月前から、ある新築物件の大家さんへ営業しておりました。足げく何度も何度も訪問した甲斐あって最終的に絞った３社のウチの１社に入ることが出来ました。その大家さんは、賃貸物件を扱うのは初めて。甲乙つけるのは難しく最終的に、設計士さんが面談し決めるという事に。会社の案内や、賃貸物件の紹介、色んなトラブル事例やその解決方法、収支明細や管理明細・・・全３０ページにも及ぶ企画書を作成し、設計事務所へ・・・続き

今年は、会社に少し実績が出来たからなのか、たまたまなのか新築の大家さんへのアポが3件。その他既に決まっている新築物件もあるので、今年は念願の新築募集がかないそうです。

また中には、『抜き』と言って他社が管理しているアパートやマンションの大家さんを調べて営業をかけて管理もしくは専任を獲得する行為があるのですが、基本的に私はこの営業方法は使いません。
逆の立場なら嫌ですし、ライバルといえど持ちつ持たれつで、特にご近所とは良好な関係で営業したいと思っております。

今年の目標は新築５棟！頑張ります！

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年が明け、１１日が過ぎました。お正月ボケはされてませんか？

吉永小百合から年賀状が来たんだよ！なんて言ってませんか？

賃貸に入っている方は、１月分の家賃を支払われましたか？

毎年のことですが、タイトルの通りお盆と正月は滞納が多いんです。

この正月は何故か、常習者の方々は全て入金いただいたのですが、いつもキッチリ入っている方が数名おられました。

こういうケースの場合の方がかえって危険だったりします。

本日も何名かの方にやんわりと支払いの確認をしました。

最初の頃は、

家賃が入っていないのですが、ご確認いただけますか？

と軽くジャブ程度です。

そういえば、昨年は３件強制的に退去いただきました。
特に訴訟をしたり、大家さんに不払い分を泣いてもらったという事が無く出せたのは不幸中の幸いでした、

３名とも根はいい人だったので新天地でのやり直しを強く祈っております。

やはり滞納の処置は、病気と一緒で早い内に処置していくことが一番です。わずか１週間１０日といえど、催促する必要はあると思います。１ヶ月までならまだ良いのですが２ヶ月目に達したあたりでセキュリティレベルを最大にする必要はあります。
３ヶ月目はもうアウト。

入金管理している物件は逐次入金状況が確認できるのですが、大家さんが管理されている場合気付いたら半年！みたいなケースが幾度となくあるので怖いです。

今弊社で預かっている物件は大丈夫だと思うのですが・・・

明日一応大家さんに電話してみることにします。

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以前書きかけになってしまったこの記事

賃貸住宅のリスクを考える

また、少しずつですが事例に基づき掘り下げていこうと思います。
取りあえず今日のところはお知らせのみで失礼させていただきます
m(_ _)m

空室率ではない大家さんの悩み

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今や、猫も杓子もインターネットの時代。

以前、部屋探しに検索サイトを利用された方が全体の89.5％だと書きました。

市販の情報誌系は25．1％とありましたが、最大手のフォレントは廃刊してしまったようですし、実際のところもっと悪い数字ではないかと予測します。

今でも、フリーペーパーなどコンビニにおいておりますが、オトリ広告のオンパレード・・・反響は薄く費用対効果でみると全く意味のないものになっているのではないかと思います。

と、そんな流れとは裏腹に先日昭文社さんから発売された
どこ住む？東京`08に掲載してみました。

広告効果は薄いと思うのですが・・・

ついノリで・・・  OTL・・・

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今や、入退室の際のシリンダー交換は当たり前。

大家さんの義務と言っても良いと思います。
最近、入室時の鍵交換代を入居者に負担させる業者が増えてきましたが、言語道断。しかも1万数千円～ひどいところは2万を超えるところも・・・せこい商売すんなよ、って思います。

他を悪者にしてウチだけ良い子ぶるのも何なんですが、弊社の場合は入室時の鍵交換費用はいただきません。（当たり前の話なんですが）

しかし、その費用が毎回オーナー持ちになるってのも
たまったものでは無い・・・

ではどうするか。予備のシリンダーを幾つか購入しローテーションします。実際鍵交換費用を取っている業者さんも毎回毎回新品のシリンダーを使っているところは少なく、ローテーションしています。材料費はなく人件費だけで1万数千円ですからオイシイ商売と言えばオイシイ商売です。

さて、その鍵交換

そんなに難しいのかというと・・・

簡単です。

私からすればキューピー3分クッキングの料理の方が余程難しい・・・

慣れれば２、３分かかって５分です。

さてその交換方法・・・

キューピー3分クッキングのテーマを口ずさんでご覧下さい。

・・・

・・・

と思ったら他サイトで良い記事がありました。

Ｕ９シリンダーの交換方法http://www.lock.co.jp/defense/la/cy.htm

詳しく解説されておりますので私が書くより余程分かり易い・・・

なんだ手抜きしやがってと思われるかもしれないので一応写真だけ載せさせていただきます。

必要な物は＋のドライバーと－のドライバー。
－のドライバーはピンを引き抜くのに使います。先の細いペンチでも良いです。

今日私はうっかり、－のドライバーを忘れてしまいました・・・

コンビニでドライバーを買おうと思ったらそこのコンビニには売っておらず、更に次のコンビニまで行くのも嫌だったので代用品を・・・

要は、ピンを抜ければ良いんです。

非常に拙い解説になってしまいましたが、お分かり頂けましたでしょうか。
シリンダーは、鍵屋さんに行けばだいたいおいてあります。

世田谷でしたらここがオススメです。

鍵のアシスト
http://www.kagi-99.com/index.html

志村のＨＰを見たと言っていただければ何と

定価の３割り増しに！

と、それは冗談としてあらゆるシリンダーがありますので
お近くの方は是非。

シリンダーは数種類あります。
他の種類についても、またどこかのタイミングで書こうと思います。

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事故物件、自殺があった部屋に住んでしまったら？

こちらへ記事を移しましたので、こちらをご覧下さい。

http://willstage.jugem.jp/?eid=71

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最近、売り主と買い主、貸し主と借り主とを
直接取引させるというネットサービスが幾つか出てきました。


私はこの手のサービスは上手くいかないと思っております。
 
今、賃貸博士というサイトで
不動産トラブルのアドバイザーをやらせてもらっています。

最近なんだかんだでおざなりですが、毎日色んな案件の相談が来る。 またmixiでは借り主から色んな相談が。
(ここら辺にまとめていく予定です)

基本的には、借り主であれば、vs貸し主、
貸し主であれば、vs借り主。


互いに利益関係が相反するから当然と言えば当然。

その中に入り、互いの利益や権利をコントロールし
成約に導き、互いを結びあわせる。

時には進んで泥水を被ることもあり、
時には自ら鬼となり、依頼者の権利を脅かす者と戦う・・・
いやだなあ・・・と思うことがたくさんあります。
これが自分のものだったら、もういいやって投げてしまいたいことも・・・

不動産の世界はそうは甘くないのだ。

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去年はお陰様で9棟の新規物件の管理委託をいただきました。大変ありがたいことであります。

その中の4棟は、投資物件として建物を購入されたオーナー様でした。
その中に１つ、旧オーナー様のお嬢さんの名前がついていた建物が。
当然、購入された方は大金を投資されたわけです。

大切な資産にいくら前のオーナーといえどその方の名前があるのは気になるところです。

その他、相続で建物を引き継いだ方からたまに同様の質問をされます。

建物の名前を変えたい。

と。

意外と、建物の名前は変更できないんじゃないか
と思われる方は多いようです。

いえいえ、変更は可能です。

ただテナントビルは、そのテナントさんの営業的なものも考慮しなければいけないのでやめておいた方が賢明です。

居住用に関してもご入居されている方に最大限配慮する必要はあります。（郵便物があるので旧称を表示したりとか）

また役所への届けでも任意ですが必要です。

※こちらに詳細をまとめましたのでご参照下さい。

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商業ビル斡旋の依頼

去年の話なのですが、知り合いの紹介である商業ビルを貸したいというお話をいただきました。

東京の中心地（港区とか中央区とかそこら辺です。詳しく書けませんが）で1棟貸しにしていた建物が退去するという事で1棟全フロアの募集。

紹介者の絡みで不動産鑑定士さんのＢさんと組むことになりました。

Ｂさんは元財閥系不動産会社上がりで私の倍以上のキャリアを持つベテラン。
非常に知識と説得力のある方で私自身も非常にその方から得る物が多くありがたいお話でした。

ここは幾らで貸せるのか

まず、所有されるオーナーと打ち合わせ、一通りの資料をいただきどれくらいの賃料で貸せるのか試算して欲しいと。

そこら辺の試算はＢさんの得意分野ですので私は資料を集める事だけさせていただきそれらをまとめレポートにするのはＢさんにお任せしました。

オーナーに会う前日、プレゼンのレポートを見せていただいたのですが、分析データ、数字に対する根拠まで非常に細かく、30枚ほどでしたがあらゆるデータが掲載され、これは売れるんじゃないか・・・位のレポートが仕上がりました。

しかし、1点あるところが引っかかりました。

まあ、それはベテランのＢさん。上手くまとめてくれるのではないかと・・・

いざ、プレゼン！ところが

さて、オーナーと面談。軽い雑談の後、プレゼンに。

オーナーはそのレポートを一通り眺め、表情が変わりました。

間もなく、Ｂさんがプレゼンを開始しました。

素晴らしい内容のプレゼンだったと思います。
ところが、最中オーナーの心ここにあらず・・・

後日、他社に決まったとの連絡がありました。

どういう事かというと、家賃が安すぎました。
正確には、正直に書きすぎた。

敗因分析

オーナーにとってマンション、アパートなどの資産はかけがいの無い財産、我が子も同然。自分の子供を良く言われて気分を害す親は居ないはず。

無理して決まらない条件で募集してもオーナーの利益を損ねます。

 
ではどうすれば良かったか、多少の苦戦は覚悟でも相場より気持ち高い程度の所から始めるべきだったと・・・

 
新築やその建物の過去事例が無い場合の家賃の見積もりは、ホトンドが周辺の比較事例を取りそこから分析します。

近隣の近い建物の家賃を集めそれにらと比較しプラスマイナス修正していきます。

 
そして最後に付け加えるのが思いやりのプラスアルファ・・・

もちろん全く決まらない物件などにこれをやるのは御法度ですが、人気エリアとくに競合他社の多い場所はそのプラスアルファが大きく響きます。

 
そして家賃は段々高くなります・・・

以前こんな話も書きました。

新築マンションを建てる時、お知らせ看板という標識が建物を建てる場所に掲示されます。ここには建てる建物の概要や家主さんの住所氏名、設計、施工者が表示されます。これを見て僕ら不動産業者が営業をかけます。場所にもよりますが、一つの案件に対して平均すると２０社ほどが競合します。この時点で募集する会社が決まっていなければ、じゃあお宅ならいくらで決められるの？という話になります。
家賃査定の話

最後にその物件は、大手仲介会社が我々の査定の1．5倍の査定で専任媒介を得たのですが、先日レインズでたまたまその物件を見たのですが、まだ半分以上空いておりました。

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さて、まだお休みまっただ中の方もおられると思うのですが、私は明日から業務開始なので、ウォーミングアップ程度に今年の賃貸市場の予想を少々させていただきます。

建築基準法改正の余波

関連リンク
・不況の予感と連敗続きとドリームジャーニー

・永福町新築計画 vol.2

昨年、こちらで何度かお話しさせていただいた建築基準法改正の余波が今年はモロに出ます。

私は、1週間に最低2度は下北沢周辺をくまなく足で散策し、空き地やお知らせ看板などをチェックし、何処にいつ誰が何を建てるのかをチェックしております。

詳しいデータは出せませんが、今年の繁忙期に合わせて10棟前後の新築の賃貸物件が建つ予定でした。

ところが、建築基準法改正のお陰で、建築確認が下りずに計画はのびのび・・・いつまで経っても更地のまま・・・という状態の土地がいくつもあります。

予定通り2月末完成、3月中に完成というものもありますが、何割かは大幅に完成が遅れ夏以降に完成というスケジュールになるのを余儀なくされます。

実際弊社でマネジメントさせていただく永福町の新築も完成が3月から大幅に伸びて8月末・・・5ヶ月延びました。

供給減の繁忙期

毎年下北沢では、繁忙期に大小合わせて10棟～20棟の新築が建てられます。

新築の供給量が多いとそれだけ賃貸の市場が活発になります。
それは、同一エリアからの転入が発生するからです。

下北沢に学生時代から住み（当初は安めのアパート）→就職→数年経ち給料が増えたので部屋をグレードアップ

このパターンが下北沢にはよくあります。

とはいえ、闇雲に引っ越しは出来ない・・・背中を押すのが新築などのプレミアム看板です。

同一エリアなので、今住んでいる部屋が空けば、また下北沢に物件が1つ増えます。

オーナーからすると空きが出てしまうのは、良くない話ではあるのですが、貸し手市場の下北沢、特に繁忙期でしたらそう労せず新しい入居者は確保できます。

ところが今年においてはそういう物件が例年より少なくなります。

既に下北沢に住んでいるのであれば、そう焦って引っ越す必要も無いという事で、様子見に走るでしょうから、全体的に空き物件が減り供給物件が減るという事態に陥ると思います。

不動産業者の動き

さて、繁忙期に物件を完成できなかった新築を扱う不動産業者さん・・・果たしてどのタイミングで新築の広告を出すのでしょう。

私自身、下北沢、それ以外のエリアも含め約100棟の新築物件の募集に携わりました。現在のようにインターネットが全く普及していない時代もありましたので、統計は取れませんが、意外と情報を出すタイミングは頭を悩ますところです。

前述した永福町の新築もこれにあたるのですが、
引っ越しはどのタイミングでも良い というユーザーを狙うのであれば繁忙期に広告をうっておいても全く無駄にはならないと思います。

このお話は、長くなりそうなので数日後に別枠で取り上げます。

ただ、上の様に長期スパンでの募集（6月末7月末8月末完成の物件を２～３月からネット掲載する、）が出てきてしまった場合、ユーザーは惑わされてしまい混乱を生み客付けする立場としては好ましくないことは確かです

まとめ

何となくまとまりのない文章になってしまったのですが、新築の供給数は例年に比べ不足するのは間違いなく、既存物件がどれだけ退室されるかどうかに焦点が集まります。

賃貸の場合2年更新ということもあり入れ替えが頻繁な年とそうでない年と交互に来る感があります。去年が若干だぶついた事を考えると今年は既存物件の供給も少なく、繁忙期は昨年に比べやや閑散とするかもしれません。

業者の立場からすると1年スタートでもあり１番の稼ぎ時でもある重要な時期、苦しい思いをするかもしれません。

関連記事

国交省によると、１０月の新設住宅着工数は７万６９２０戸の、前年同月比３５％減で、４カ月連続の減少。とくに落ち込みが大きかったのは二重チェックが課せられた分譲マンション。首都圏が同７３．０％減、近畿圏も同７２．５％減と大幅減を記録した。

着工数が減れば、住宅メーカーやデベロッパーを直撃するだけでなく、セメントや鉄鋼、木材、瓦の消費減も誘発し、果ては運輸、家電、自動車、広告代理店などにも影響が及ぶ。政府は１２月１４日の閣議で、住宅着工数の減少について「ＧＤＰの押し下げの要因になると考えられる」との答弁書を決定した。
http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/071224/sty0712241744005-n1.htm

あくまでも予想で何の保証もない話です・・・
ちなみに予想という事で言えば、昨年の秋の競馬の予想Ｇ１戦１０連敗でした・・・

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下北沢で不動産会社を経営しております志村と申します。
これまで13年間不動産賃貸業界に携わってきました。
経歴などはこちらをご参照下さい。

一口に不動産と言っても多種多様、
私は主に、不動産の賃貸管理業務、
オーナー様から物件をお預かりし、入居者を募集、契約、更新、退去
クレーム対応、清掃業務、リフォーム・・・etc
つまりオーナー様の賃貸経営を代理、サポートさせていただいております。

普段こちらでふざけた事ばかり書いておりますが、
こちらでは真面目に日々の業務に関して綴っていきます。

この日記を通じて少しでも分かりづらい不動産業の仕組みが
ご理解いただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

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