数字のマジック ～サブリースの盲点～

数ヶ月前のことですが、あるオーナー様の要望でハウスメーカーとの折衝に立ち会いました。

そこでハウスメーカーからプランと収支のシミュレーションが提出され
拝見しました。

 
そこに大きく記載された文字
『実質利回り１０％』

これが特に強調されておりました。

確かに電卓を叩きその数字に。

ところが、シミュレーションでは

３０年後に返済が０になる計算・・・

 
シミュレーションなので金利は３０年固定２．８％
空室率はサブリースなので０％です。

利回りについての考え方ですが、非常に大ざっぱな計算をすれば10％なら10年そこらで元が取れることになります。

もちろん、実際は色んな経費がかかるのでそうはなりませんが、
利回りの前に付く単語が表面でなく実質ということであれば
10年＋数年で元は取れる計算になります。

ところが、そのシミュレーションは30年サブリース契約でのものでした。

そしてそこに記載されていたのは、ほぼ強制とも言える15年ごとの修繕計画。

 
この計画の土地は、所有しているもので賃貸需要も多い場所。
確かに投資物件で利回り10％は魅力ですが、それは土地代も含めてのものです。

30年一括保証は良いのですが、言い換えれば、
30年間は自分の物にではなく 、ハウスメーカーの所有物・・・

とにかく、30年保証（サブリース）と利回り10％という数字を
強調していたのが印象に残りました。

サブリースや30年保証という事にケチを付けるつもりはないのですが、一つだけ言えることは

 

30年後の社会は誰にも分からない

という事です。

 

 

 

 

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