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2008年1月24日 (木)

空室対策 vol.1

昨日の続きになります

 

そこで物件の決まる要因4つを上げてみました。

価格 場所 商品 営業

 

これらの要因が欠けていたケースを1つ1つ実例を挙げて検証していきます。

 

第1回目は

営業

 

相談を受けるケースでこれが一番多いです。

 

その多くが、

情報の抱え込み

です。

 

賃貸業界の一般的な情報の流れは

大きく分けて2つ

A.1つの取引に2つの業者が入るパターン

pm1

 B.1つの取引を1つの業者で完結させるパターン

pm2

  
業界用語になりますが、
元付け業者とは大家さんから直接依頼を受けている不動産業者、管理会社、大家さんの代理の不動産業者とも言います。
客付け業者とは、入居希望者をエスコートしてくれる不動産業者です。
もちろん、この元付けと客付けは取引により立場が変わる場合があります。
私の例で言えば、ウィルステージがここら辺の管理物件を他の不動産業者に仲介してもらえば元付けになるし、どこかの会社の物件を仲介させていただく場合は客付けになります。


そして手数料は以下の通りです。

Aの場合

pm3

Bの場合

pm4

 

どの不動産業者にとっても理想的なのはBであることは明白ですよね。

 

ところが、そうは上手くはいきません。

 

だってよく考えてみてください。

 

もし、あなたが部屋を借りるとします。

身近に不動産業者がいれば、当然そこに頼むと思います。
また過去に良くしてくれた業者さんがいればそこに頼むと思います。また紹介もあります。こういった取引が全体のかなりのウェイトを占めるのです。

そうするとBの流れで募集している物件の情報はそれらの方の元へは届きません。

 

もちろん、こればかりではなく不動産業者は星の数ほど点在します。
物件のある駅にも相当な数があるでしょうから、1社で募集するよりも当然決まる確率は高いです。

 

幾らネット社会だからと言って、よほど物件が飛び抜けてなければ1社独占という形は難しいでしょう。


そして、Bので募集を依頼された場合、意外と容易に決まる確率が高いです。

方法は簡単、

 

もうお分かりですね^^

 

 

情報をオープンにする。

つまりAのパターンにするだけです

去年もこのパターンで数棟依頼をいただきましたが、決まるまでそう時間は掛かりませんでした。

 

もしご所有の建物が、価格も場所も商品も3拍子揃っているのに決まらないと言う場合、営業・・・流通の方法に問題があるのかもしれません。

 

 

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