プロパティマネージャーのプレゼンテーション

本日、設置の立ち会いへ行ってきました。

まだ地上デジタル放送って何？
という方も多く、正直私自身もＴＶを全く観ないのであまり把握していないのです・・・

２００３年１２月１日から、関東・近畿・中京の３大広域圏で、地上波のＵＨＦ帯を使用して開始されたデジタル放送です。
地上デジタル放送では、デジタルハイビジョンの高画質・高音質番組に加えて、双方向番組、高齢者や障害者にやさしい福祉番組、暮らしに役立つ最新情報番組などが予定されております。また、地域に密着した放送が行われるので、その地域にお住まいの視聴者のニーズに合った番組が提供されます。

パナソニック 地上デジタル放送なんでもＱ＆Ａ

今日の建物は、屋上に行くハッチが無く作業車の費用もかかったので、ちょっと割高でしたが通常10数万で取り付けできるようです。

3年後の2011年7月には今のアナログ放送が無くなってしまうので
他の建物も何れは、アンテナを付けるか、ケーブルで引っ張るか、何かしらの対応はしないといけませんね。

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2月18日から確定申告の受付が始まっております。

弊社へも書類や以前の取引どうしたっけこうしたっけという問い合わせが多々・・・問い合わせが多いというのはそれだけ取引が多いと言うことで嬉しい限りです。

しかし、中には困った質問も・・・

何年か前に店舗を契約いただいた会社の経理の方から。

契約書に、償却とあったがこれはなんぞや？

と・・・

完全に、減価償却と混同してしまっているようで

保証金の償却についてですが、
だいたい保証金○○万円 解約時保証金の○％償却
具体的に数字を例でいれると
保証金１０００万 解約時保証金の２０％償却
上のケースでは、２００万円が償却されることになります。
この償却、法的な解釈は無く、礼金や更新料と同様、かつての慣習がそのまま残っているというもの。東京その周辺では店舗、事務所に使われることが多いのですが、居住用でも償却がうたわれているところもあります。

そんな説明を延々と、最後には
パソコンあんだろうから、Googleで調べてくれ！と言うような感じに。

何故か分かりませんが、最後に2年前に起きた水漏れの話も引き合いに出され・・・

その水漏れというのも、上のテナントからのもので、区分所有の建物で大家さんには何の責任もないのです。

秋に、更新を控えているのですが完全に泥仕合だな・・・こりゃ。

今日、見てはいけないものを見てしまいました。

ある管理物件へ内見の立ち会いへ行きました。
少し待ち合わせより早めに現地につき、見学の準備、
ブレーカーを上げて、空気の入れ換えをして、スリッパを揃えて。。。
準備が終わり建物の玄関へ。
そこで、ある入居者の方とすれ違いました。その方は私と目を合わせた瞬間、顔面蒼白・・・
何故かというと犬を抱いていたのです。

その建物はペット不可。

玄関で内見の業者さんとお客様が見えたのでその場は上手くやり過ごし、内見が終わってからその入居者の部屋へ。

実は少し前に、他の方からどこかの部屋で犬の鳴き声がするので
何とかして欲しいという連絡がきており、この方だという事は分かっていまして、タイミングを見計らってお話をしようと思ってはいました。

最近は、ペット可物件も以前よりは増えてきましたし、
正々堂々、ペット可物件を探す方がほとんど。しかしペット可は相場の2割り増し、もしくは駅から遠い、古いなど条件が悪いものが多く、ばれなければ良い・・・という悪魔のささやきに負ける方も少なくはない・・・

賃貸博士の大家さんからの相談でもペットの無断飼育の話が後を絶ちません。

４世帯の賃貸アパートですが、うち１人暮らしの女性の方がペット禁止にも関わらず、小型犬を飼っているのに困っています。
留守の間、犬の鳴き声が部屋から聞こえてくるので、
管理をお願いしている会社にそのことを伝え、注意していただいたところ、「親の飼っている犬を預かっているだけで飼ってはいない」との回答が・・・
最近は出かけるときには連れ出しているようで、鳴き声は聞こえませんが、大きなカバンに入れて（解らないよう細工？）帰ってきます。
ほぼ毎日のことなので、飼っているのは明白だと思われますが、管理会社からはしばらく様子を見ようといわれました。
他の住民の方からのクレーム等はまだありませんが、契約の更新はしないまたは退去していただくことは可能なことなのでしょうか？
http://www.chintaikeiei.com/qa_trouble/index.html

非常に気の良い方で、出来れば長く住んでいただきたい方だったのですが、これを容認してしまうと他の方へも悪影響を与えてしまいます。
共同住宅なのですから。

今回の件は、私も見逃すわけにはいかず、
1ヶ月以内に出ていただくことになりました。

私自身も家で、犬を飼ってますし、動物は大好きです。ただルールはルールで、飼いたいのであれば正々堂々飼えるところで飼うべきです。こそこそ飼うのは周りはもちろんですが、何より自分自身がこそこそ住まなければいけない気分になり嫌だと思います。

後ろ髪を引かれる思い出はありますが、心を鬼にして対処したいと思っております。

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現在ウチでお願いしているリフォーム業者は3社います。

3社３様とはよく言ったモノで、これらの業者さんにも良く当て嵌まります。


それぞれ長所と短所があります。

その中でも主軸としているところが１社あるのですが、まだ規模が小さく職人の手配がなかなか難しい様子。ただ信頼は出来るのでここを今後も多く使いたいとは思っています。

もう１つのところは、その業界では割合大手。
人の手配も早いけど、とにかく仕事が雑・・・最近はホトンド頼んでません。

もう１つのところは、会社組織というか職人の棟梁が社長でやってまして迅速で、仕事も上手い。色んな作業の説明も説得力が有り、信頼も出来るのですが、とにかく事務仕事が遅い・・・
見積を頼むとすぐ来るのですが、見積が出来るまでに数日、ひどいときは１週間かかる・・・

あとで知ったのですが、打ち込みが苦手なようで・・・

今回、かなり急ぎでやらなければいけない工事があったのですが、主力がダメ、割合大手も出来れば遠慮したいということで、その棟梁に電話したのですが、２つ返事で直行してくれました。

急ぎであることを伝え、見積は口頭で数字だけ言ってくれればこちらで作るといったのですが、自信気に

今日中に出します

と・・・半信半疑だったのですが、

その次の朝確かに見積のFAXが。

時間を見ると午前２時２０分・・・

ありがたい！

正直、もう１本（１社）増やさないと
厳しいかなあと思っていただけに、棟梁の進歩は非常にありがたいです。

この時期のリフォームの遅れは直接オーナーの懐に響きます。

私も一刻も早く、確認して着工許可を出さないと！

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今日、管理物件に2件の申込みが入りました。
他の物件でしたら良かったのですが、同じ部屋に2件。

1件は午前中、もう1件は午後。

2件とも学生さんで、内容的には同レベル。

とすると、申込みの優先順位で判断するのですが、午前中受けた申込みは、3月後半からの入居希望、午後入った方は即入居希望。

となった場合は、交渉のない2番手の方を優先することになります。

申込みさえ重ならなければ、この時期だからもう少し家賃発生を早めてくれという話になるのですが、同時に入ってしまうと話は別。

こういう事もあるので、この時期の交渉を入れることは、よく考えて入れれる必要があります。

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ちょっと前のことなのですが、ある大家さんに偶然お会いました。

その方は数年前に、下北沢で新築マンションを建てられました。
その時そのマンションの管理を獲得すべく足繁く通ったのですが、専任契約寸前で不利があり、割と大手の会社に敗れてしまったという苦い思い出が・・・

その会社は下北沢にも支店があり、私自身は悪い印象は持っておりませんでした。
ただそのマンションの空き状況が来たことは一度もなく、空かずに順調に運営しているのか、空いてもすぐ決まって居るんだろうな程度にしか思ってませんでした。

ところが、数年前にその会社はその大家さんに管理契約を打ち切られておりました。話を聞くと物件が空くと必ず長期になりひどいときは半年以上も決まらず、それが2度続いたので、たまたまその時に営業をかけてきたある会社の担当者に話したところ、元付けの業者は外に情報を出さず抱え込みをしていると報告、ぶち切れた大家さんは即、その会社に解約届けを付きだしたそうで・・・

その大家さんは他にも1つアパートを持っていてそこも
大手の仲介業者が管理をしていたのですが、やはり抱え込みをしていると言うことで管理契約を解約・・・

さて、このやり手の担当者、どこの会社かというと
とある大手の仲介業者。

ここの物件も市場に全く出回りません・・・
早い話ここも、抱え込むのを方針とする会社・・・

まあ、そんな野暮な話は致しませんでしたが・・・

でも、盆暮れはハガキくらいは出しておこう＾＾

先週から検索のキーワードのナンバー１は

ウィル賃貸保証

私もウィルステージと入力しようとするとＡＴＯＫが自動にウィル賃貸保証となってしまう始末・・・

Googleで検索したらどうなるかと見てみたら
何と１ページ目にこのサイトが来ているし・・・

そういえば、当のウィル賃貸保証、HPみてみたんですが

審査はきびしいのですか？

当社独自の審査基準ですが、他社に比べて基準値は低く設定し
ています。 生活保護者、無職、水商売、外国人、金融ブラック者の方などでも、本人確認できる身分証明書があれば、
大抵の場合審査は通ります。

金融ブラックはマズイだろうと思うのですが・・・
こんなシステムで落とされる人はどんな人じゃ・・・

金融ブラックで思い出しましたが、近日中に
程度の悪い滞納者を１組追い出します。３ヶ月滞納するわ、ゴミの捨て方は滅茶苦茶だわ、部屋の中も滅茶苦茶だわという・・・


拠ん所ない事情で入れざるを得なかったのですが、見事に期待を裏切ってくれました。

タイミングを見つつその話もこちらへ書きたいと思ってます。

昨年に管理受託させていただいた物件

その建物は長期に多くの部屋が空いているという事で
需要がない場所なのではと危惧しておりましたが、実際行ってみると

高台のきれいな街。

建物もソコソコでしたが、如何せん管理が悪い・・・というか放置・・・続きを読む

売買で所有者が変わったことで管理させていただくことになったんですが、最初はこんな感じでした。
 

13室有りそれでも半分は入っていたのですが、いや～住んでいて
良く文句一つ言わなかったなあ・・・と。


引き渡し終了後、現地で何度か打ち合わせさせていただき

塗装と、階段部分の美化、メールボックスの交換


階段だとかメールボックスの写真は撮ってないのですが

こんな感じにリニューアル！

７部屋空いておりましたが、５部屋決まり残りは２部屋！

アピールしたポイントは４つ

・１階も高台で２階の高さ！
・ネコが飼える
・外観リニューアル
・家具付き

３月を残してあと２部屋ですから
満室になるのはほぼ堅いと思っております。

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現在mixiなどを経由して
不動産に関する色んな質問を受けております。


借りている方からの質問が7割強。

この仕事をしているとあたりまえの質問や部屋探しに関することが多いのですが、受けていて初心に返るというか、どういう視点で部屋探しをされているのか、今ユーザーは何を求めているのか非常に参考になったります。

かなりの量になるのですが、徐々に↓へそれらのＱ＆Ａを書き写していきます。是非ご参考にしてみて下さい。

http://my-web-note.blogspot.com/

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人の生活は日々変化します。

ある日突然転勤を言い渡されたり、会社を辞めたり、
実家に帰ったり、彼女が出来たり、彼氏が出来たり・・・

転機はある日突然やってきます。

さて、何が言いたいのかというと昨年の話ですが
何件か募集して申込みまで2ヶ月間のある物件がありました。

1人は突然結婚が決まりキャンセル、
1人は仕事場が変更になりキャンセル、
1人は引っ越さないといけないという現実にビビってキャンセル

他にも今年に入ってこんな話が、

ある好条件の物件を募集に出しておりました。
築年数は古いのですが、値段の割に広さがあり、何よりペット可！
という物件。

募集を出すと連日問い合わせが。
最終的に40件以上集まりました。ところが現入居者の退去が2ヶ月延びてしまいました。
一応それでも見てくれるという方が半分。先週それらの方へお知らせをしたところ内見されるという方は３人・・・

空いたら必ず教えてください！と何度もお電話してくれた方も梨の礫・・・

２ヶ月は短いようでライフスタイルや引っ越しに対するモチベーションをも変化させます。

それに以前は、募集に出してから情報が順延するまで
数週間かかりましたが、今ではインターネットの普及で早い物は出して翌日とか、その日に反響とか。

募集だけの観点で見ると解約予告というのは
無用の長物なのかもしれません。

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お部屋を探す／店舗を探す／収益物件を探す

アパートやマンションなど賃貸管理会社のレオパレス21が「敷金・礼金・仲介手数料無料」と表示しているにもかかわらず、入居のための初期費用として家賃1ヶ月分を徴収したり、契約の中に「部屋で騒ぐと罰金5,250円」などという項目があるのは「違法」ではないか――。NPO法人の消費者支援機構関西（KC's）が、2008年2月1日付けでホームページ上にこんな内容の公開質問状を掲載した。08年2月15日までに回答を求めていて、「納得のいかない内容ならば法的措置も辞さない」としている。
http://www.j-cast.com/2008/02/14016669.html

【申入れの概要】
①「システム料金」の廃止。
②退去時に徴収している「基本清掃代」「室内家具・備品の清掃料」の廃止。
③ルール違反のごみ出しした場合，騒音で近隣から苦情があった場合，違法駐車・駐輪の通報があった場合の
それぞれに一律違約金として５２５０円を徴収する規定の廃止。
④内訳の不明な環境維持費の徴収の廃止。
⑤連帯保証人に契約解除権と賃借人の所有物の処分権を授与する規定の廃止。
この規定は，実際には，保証会社を介入させることによって，賃貸人である株式会社レオパレス２１には許されて
いない自力救済を可能とするものであり，賃借人たる消費者を適切な法的手段によることなく強制的に退去させる
ことにもつながるので削除を求めた。
⑥半年以内の解約時の違約金を，一律に１ヶ月（システム料金の支払いがない場合は２ヶ月）分の違約金を定める
規定を平均的損害に応じた金額に改善すべきこと。
等、合計１６項目
http://www.kc-s.or.jp/report/report1/2008/0204b.html

レオパレスだけがやり玉にあがっていますが、
仲介手数料50％を大々的にうたい実際は消毒料だとか24時間管理システム代だとかわけのわからない費用をぼったくっているところもこの際、吊し上げて欲しいもんです。

それにしても、騒いだら5000円プラス消費税ってのも凄い話ですね・・・

ウチのアパートにも採用しようかな

もちろん、冗談です（＾＾；）  失礼しました。

世界で最もブログを書いているのは日本人と言われます。

その中で不動産業者の書くブログが何％を占めるのか分かりませんが、何年か前までは個人が匿名でブログを書く方が多かったように記憶しておりますが、ここ１、２年でオフィシャルなブログとして公表する会社が爆発的に増えました。

まあ、ウチもそうなんですけど・・・

ブログの効果は書くまでないと思います。
（多分、うちはマイナスに効果しているんじゃないかと・・・）

不動産会社が発信しているブログを集めているチンブロという（名前なんとかした方が・・・）サイトがあるのですがこれを見ても書いている内容は多岐に渡ります。

皆、非常に良いことを書いています。
競馬のことを書いている不良ブログはホトンドありません。
精々食事のことくらいです。
中には、お店の名前と出された食べ物の写真しかないブログも見かけました。いや～さすがに良いものばっかり食べているんでしょうね。

ちょっと横道に逸れました。

もちろん、主業務は不動産。

多分ですが、毎回じゃないにしろ不動産情報を発信されているところが大半だと思います。

それらのブログを見ると、凄いです。

ありとあらゆる物件がありますね。しかもチョイ載せで。

例えば、弊社の扱い物件を例にそういったページを作るとすると


こんにちは
今日は私のお薦め物件のご紹介です。
場所は環境最高の山手線・恵比寿。

間取りは１ＬＤＫ。

分譲並の設備を擁したお部屋です

金額は驚きの・・・！？

詳細や内見は下記までお問い合わせ下さい！

-----------------------------------
ウィルステージ
東京都世田谷区北沢2-33-12
ＴＥＬ 03-5452-1410
-----------------------------------

だいたいこんな感じなのでは？

もちろん、不動産業者や部屋探し歴の長い方はこれらの情報を見ても何とも思わないと思いますが、これから新しく部屋を探し始めるとか部屋探し初心者の方には、物件がブログにもある、ポータルサイトにもある、各社のＨＰを見てもある無数に賃貸物件があるんじゃないか。

そんな風に見えてしまうらしいんです。

もちろん、リアルに物件を見始めると現実に戻される方がホトンドなんですが、

初期段階に見た部屋がたまたま良いと、
もっと探せば更に、更に・・・みたいな思考に陥る方もおり・・・

実際、今年に入ってからそんな方、何人もいました。
結局は、初期段階に見た部屋に戻ってくるのですが、時既に遅し・・・というパターン。

ブログばかりでなくＨＰやポータルサイトの方もそうなんですが、
ポータルサイトは、規制が徐々に厳しくなっていますし（でもまだまだ甘いんですけど）
ＨＰの方もまだ全容が載っています。

またポータルやＨＰに掲載する場合は原則、元付け業者の許可が必要です。

しかしブログは、全容を載せているわけではないし物件を特定出来るまでの掲載がないことが多いので、無法地帯状態・・・

その内何らかの整備をしようという動きも出てくると思うのですが、
個人的に運営されているブログもありますし、それらを取り締まるのは非常に難しいであろうと思います。

独断と偏見な話ですので
そこまでは考え過ぎなのかもしれませんが、
少なくともブログが普及する前は、おかしな動きをするユーザーは少なかったと記憶しております。

以上、人気物件が立て続けにキャンセルになってしまった愚痴でした。

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主旨と違ったアクセスがやたらと増えてしまったんで
賃貸管理システムの話と保証会社の話を削除します。

２月も中旬に差し掛かり、まさに繁忙期本番へ突入！といった感じです。

今年は、物件の数探しているお客さんの数も結構いると思うのですが、少し動きが鈍いような気がします。

実際、客付けの立場から見ても良い物件はすぐ決まってしまうのですが、そうでないものはいつまでも残っている・・・

決まっている物件がそれほど良いのかというと、実はそれほど他の物件と差はなく、ある一定部分のこだわりが成約になるかならないかを分けるポイントになっております。

例えば、古くても安くて清潔感があるとか、水回りがオシャレにリフォームされているとか、他と以下に差別化を図るかが重要です。

特に、動きの悪かった昨年の秋も
安くて清潔感のある物件は速攻で決まりました。
安いと言っても相場より少し下くらい程度です。

弊社の例で言いますと
http://www.willstage.jp/more/r_020.html
築３０年越えですが、水回りやフローリングを新調、
空きが出てから１週間で決まりました。

http://www.willstage.jp/more/r_014.htm
こちらも築３０年越え。昨年は２部屋入れ替わりましたが何れも１ヶ月かからず入居者が決まりました。

今年に至ってもこの傾向は強く、
不動産業者貸し主の新築物件がグレードの高さなどでしのぎを削る一方、古い物件も、多少の出費とアイディアで検討していたりします。

数日前の話になるのですが、

成約になった部屋へ簡単な掃き掃除とスリッパの回収へ行ってきました。

恥ずかしい話ですが、募集の依頼を受けてから成約まで半年もかかってしまいました。

物件が決まる要因のウチ

価格 ○ 場所 △ 商品 ◎ 営業 ？

こんな感じの物件でした。

駅から遠い

それだけがネックの物件でした。

この物件実は、募集して早々に申込みが入りました。

アットホームで図面広く業者に配布し、配布された初日１件目の内見でした。

場所は少し悪くても建物が良いから楽勝だった♪

帰りの車では意気揚々でした。

ところが、数日後キャンセルに・・・

キャンセルの理由に関しては後日書きますが、
非常に気分の悪いキャンセル理由でしたが何より、業者からの問い合わせが一番多かった時期に物件を止めてしまっていたので、これは非常に痛手でした。

その後、問い合わせも多く、内見も少なくとも週１ペースでは来ていたものの、来る客、来る客がまだ探し始め・・・

ある時には、何と
そっち系の方（〆）もお見えになりました。
最初若い女性が１人で内見に来たので、オカシイと思ったんですが・・・
安くしろ安くすれば借りてやるの一点張りでした。申込みが入ってももちろん、貸すつもりはないので早々にお引き取り願いました・・・＾＾

しばらくして２件目の申込みが入りました。
建物の近くにある不動産業者さんからの紹介でした。
しかしこの業者さん、案内の時に現地からナビをしてくれ、地図を見てくれと、それでも不動産屋か（ ゜Д゜）ドルァ！！という様なお方で・・・
結局、申し込んだものの、そのお客さんと一度も連絡が取れぬままキャンセル・・・

その後もしばらく同様の流れが続きました。

そしてそれから１ヶ月後、また新しい申込みが入りました。
非常に良い方だったんですが、その戸建ては禁煙が条件であった為泣く泣くお断りする形に・・・


そして年が明け今回の方から申込みが入り、先日引き渡しが終了しました。


絶えず報告は欠かさなかったとはいえ、長い間空いてしまったにもかかわらず文句一つ言わずお任せいただいた大家さんには本当に感謝しております。


合うは離れの始め、楽しみは憂いの伏すところ

という中国のことわざがあります。


これは、まさにこの言葉が当て嵌まる
そんな取引でした。

弊社が客付け（入居者様側）の立場で契約予定の案件があったんですが、契約寸前で壊れました。


原因は驚くことに、原因は管理会社の担当者。

契約者は地方から上京する若い女性。


内見時に、管理会社の担当者も立ち会い、その場に大家さんもおり非常に真面目そうな女性であったので大家さんも乗り気で審査はＯＫ。

 
そのお客様は取りあえず帰られ次の上京時に契約をというお話に。

ところが、その担当者、契約前に、入居者の顔写真身分証明証とか学生証とか執拗に色んな事を要求してきました。
 
当時はその女性地方の大学生だったので、一応学生だという事を確認したかったんだろうと思ったんですが、それをそのお客様へ伝えたところ、驚いた事を言われました。

その担当者、夜な夜なその女性の携帯へ電話し審査だとかという口実で平均１時間ほど色んな質問をしていたとか。
聞くと、その質問というのが彼氏はいるのかという話から始まり、キャバクラとかその類での会話を延々と話していたそうです。

内見から半月以上経っていたんですがほぼ毎日あったそうでしかも時間帯が深夜０時を回ることも何度もあったとそうです。

立ち会いの時に見たとき私はその担当者に対し、随分粘っこいヤツだなあというイメージを持ったのですが、予想通り、いやそれ以上のストーカー野郎でした。


部屋はそのお客様が１ヶ月ほどかけて探した内の１件。
条件的には申し分なし。まさに虎の子の１室でした。


しかし、その会社が鍵などを管理していることも重々考えられそんな危ない部屋は絶対やめましょうという事でその契約は流しました。


残念ではありましたが、入居する前に気付いて良かったと1年経った今でも思っております。

・・・

何でこんな話を今さらというと、その担当者が
来週、弊社の物件を内見してくれるそうです。その担当者が連れてきてくれるお客様には何の罪もないし大人の対応をします。

が、その内見には、余程の用事がない限りその内見には立ち会う予定です。

アントキの猪木面白いですね

なんだと思いますか？

住民票？

写真付き身分証明証？

いえいえ、違います。

印鑑です。

意外と住民票や印鑑証明などは、わざわざ役所に取りに行くから覚えています。写真付き身分証明証は携帯している方が多いので大丈夫。

印鑑は結構盲点なのか、忘れる方が多いんです。


印鑑はないけどシャチハタなら・・・という方も結構おられます。
シャチハタの契約印としての使用は一般的にＮＧです。
余談ですがシャチハタというのメーカーの名前で正式には浸透印と言うようですね。

また契約時、契約者の印鑑はだいたいが認め印ですので、忘れた場合は、契約する不動産会社に確認するか、仲介された不動産会社の担当に認めでよいのか確認され、契約前に１００円ショップや文房具屋さんで購入すると良いでしょう。

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引っ越しをされる際、大半の方は
郵便物の転送手続きをされると思います。

やり方は簡単、

郵便局へ行って、転送届けのハガキをもらい
今の住所と転送先の住所を書くだけ。

しかし、転送されない物もあります。

何か？

メール便です・・・( ﾟДﾟ)ﾇﾇﾇ!


あれは、郵便局ではなく、運送会社が配達しますのでいくら転送手続きをしても関係ない。

○○は引っ越しました


と貼っておいても、そんなの関係ねえ
とばかり入れられてしまう・・・

ましてや、新しい方がいたら、そう転居しましたという貼り紙もされませんしね。

今日、苦情のあった方のメールボックスには1ヶ月30冊以上のメール便で冊子が届いたとか・・・

一々、送り主に引っ越しましたよ～と連絡するわけにもいかず、とりあえずメール便の配送会社のホトンドが、同じ運送会社だったというのが何よりの救い。

明日、ﾌﾞﾗｯｸｷｬｯﾄに電話してみます＾＾

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こんな、フレーズをネットや雑誌などで見かけると思います。

色んな媒体で順位が違います。

当社がある下北沢が1位だったり圏外だったり、あり得ない駅が上位だったり。

あたりまえと言えばあたりまえの話ですが、これらのランキングはその媒体が何を目的としてどういった層のユーザーにアンケートをとったかによってランキングは異なってきます。

例えば、マンション販売を主とした媒体でこれらのランキングを発表した場合、当然分譲マンションの供給の少ない下北沢がランキングにのる可能性は少ないと思います。

また賃貸ユーザーにアンケートをとったらまた違う結果になるでしょう。

嫌らしい話ですが、私はそういったアンケートをみると
その媒体と、その陰に潜むスポンサーはどこなのかに目が行ってしまいます。

あり得ない駅やエリアが上位だったとすると
その陰にデベロッパーや不動産屋の陰が浮かびます￥￥￥￥

先日書いた新規物件の間取り図が出来ました。

毎回間取り図は、プロのデザイナーさんにイラストレーターを使って作ってもらっています。

さて、この辺りの周辺相場や成約状況などを確認して
分かったのですが、現在募集している大手の仲介業者さん
レインズはもちろん、自社のホームページにすら物件を掲載しておりません。

当社は独自の販売ルートを持って・・・

何て言って逃げるんでしょうが、
私がその場にいたらこういうと思います。


そんなの関係ねえ！
（そんなのしても意味無いよという意味です・・・）


ただ、放っておけば管理料だけは入るので放置していたのだろうと
思います。

まず募集前の打ち合わせ時、まず貼り付いている看板を取ることを最初にしたいと思います。

最近、こんな電話が多いです。

『○○マンションなんですが、家賃は交渉できますか？』
『○○マンションなんですが、礼金は交渉できますか？』
もちろん、ダブルもありますし、
これに、プラス家賃発生は3月からにしてくれとか3月中旬にしてくれとかなんかのトリプルなんかもあります。

（アイス屋か！）

しかも、いくらなら借りるのかも把握していない・・・

だいたいこう言うのに限ってまだ部屋は見てなかったり、するケースが多いのですが。

こういう質問を受けると必ずこう返します。

まず、申込書を入れてくれ！

今日1日だけでこんなやり取りが5件！
しかもまだどこも申込書は入ってきません。
4件目、5件目は話す気力もありませんでした。

客が強いのか、業者が情けないのか・・・

私が、客付けもしくはお客様と直接接した場合


①まず本当に借りるのかどうか を確認します。

私の経験上、うまくいかないのは

『家賃が下がるなら検討します』

こういう場合だいたい申し込みません。

②では、いくらなら借りるか、
どうなれば借りるのかを確認します。（礼金が1ヶ月になればとか）

③次に、②の条件が飲みそうかどうか。
1度取引した業者なら読めますが、たいがいはそういうケースではないので・・・
1度に２つというのは、難しいとお答えします。
例、家賃を下げて、礼金も下げる。家賃を下げて、契約開始も遅くする。エアコンを付けて家賃も下げる。

長く空いているから強気に出ても良いだろうという態度でいくとだいたい失敗します。足元を見られていると気分を害されますので・・・

④申込書を書いていただきます。
この段階でまだ、正式に決めたわけではないから・・・といわれる方が結構おられます。そういう場合はじゃあ、再度検討して下さい。と差し戻します。
あまり申込書に内容を記載しないで提出というのもNGです。
やはり、条件を下げて貰うには最低限の礼儀は必要で、書類段階なので申込書を全て埋める＝礼儀 という解釈になります。
借りてやるんだから礼儀も何も無いだろうと言われる方もいるかもしれません。そういう方の交渉は私はしません。

⑤条件交渉のデメリットを説明します。
デメリットとは、申込みが重なったら、当然交渉のない方を選びます。また、強気な相手方（管理会社、大家さん）の場合、条件交渉した時点で却下！、再度同条件でも良いので申し込んでも聞き入れられないというケースも少なくありません。
特に人気物件は申込みが重なる場合が多いので、気に入られたようであればなるべく現状で申し込まれるのを薦めます。

また現状だとして、なるべく家賃発生などはその方に合わせられるよう最大限の努力はします。

借りる側の立ち場で見て重要なのは

①良い営業を見つける事。
↑で散々良いこと書いて、私とにおわしている訳ではないですよ＾＾
私の場合、時間の無駄はなるべく省きたいのでダメもとな物件は見に行きませんし・・・献身的な方、かつ交渉上手な方が良いです。

②借りる姿勢を見せること。
この条件になったら必ず借りる姿勢を見せましょう。でないと営業も一生懸命は動きません。

③腹を決めること。
良くこういうケースがあります。Ａ社で申込み＋交渉を入れておいてＢ社へも行き、物色する。同じエリア内なら特にこういうの意外と分かるケースが多いです。デリカシーのないことはやめましょう。

④虎穴に入らずんば虎児を得ず
私の交渉編④にも書きましたが、借りたければ
自分のプロフィールをキチンと申込書に書きましょう。

⑤一番交渉しやすいのは入居時期
さすがに2月、3月で1月以上待たせるのは無理だとは思いますが。

⑥人気物件はライバル多数
物件が多い時期でも、良い物件は人気が集中します。当然条件交渉がある方より無い方の方を優先するケースの方が多いでしょうから本当に気に入った物件は交渉しない方が可。

取引において主張するところは主張するというのは重要だと思いますが、やりすぎると図々しいと思われて嫌煙されますし、何より自分さえ良ければよいという人の為に誰も動きたくはないと思います。

一番重要なのは、その人のハートではないかと思います。

いや～よく降ってます。

今日は行ける範囲ですが、やれる範囲で
玄関エントランスなど滑りそうなところの雪掻きをしてきました。

しかし、雪は降り続けており
一向にやむ気配がありませんので、ある程度までやって引き上げ。

エントランスが石や大理石だったり、
外廊下でノンスリップシートになっていないところは転んで怪我をする場合がありますから要注意。

今年は、雪が多そうなので、まだ廊下がノンスリップシートになっていないところは、すぐに対応したいと思います。


何となく、頭が痛いので今日は早く寝ます

以前にこんな事を書きました。

数ヶ月前から、ある新築物件の大家さんへ営業しておりました。足繁く何度も何度も訪問した甲斐あって最終的に絞った３社のウチの１社に入ることが出来ました。

その大家さんは、賃貸物件を扱うのは初めて。甲乙つけるのは難しく最終的に、設計士さんが面談し決めるという事に。

会社の案内や、賃貸物件の紹介、色んなトラブル事例やその解決方法、収支明細や管理明細・・・全３０ページにも及ぶ企画書を作成し、設計事務所へ・・・自分の中のでは、企画書をレジュメとして渡し、パワーポイントを使ってプレゼンする青写真・・・続きを読む

今年の目標は5棟新築物件の管理を獲得することとどこかに書きました。（どこだっけな～）
1棟は日頃からお世話になりっぱなしのオーナー様の物件が決まっております。

もう1棟、成約まであと一歩の案件がありました。

今日、お祭りでハッスルしてきたあとの出来事になるのですが、
残念ながら他社さんで決まったと・・・

会社の規模は負けておりましたが、プランニングは圧倒的に勝っていたと思います。現に先週お話ししたときは完全にこちらに傾いておられましたし。

１つだけ、引っかかっていたことがありました。

相手側は、知り合いの紹介であったと言うことです。

去年は弊社も随分、ご紹介で管理物件を獲得することが出来ました。誰々の紹介がなければまず、獲得はあり得なかったと思います。それを逆のパターンで思い知らされました。

1年ほど欠けて積み上げてきた積み木なので、正直ショックは大きいです。

・・・

まあ、落ちてても仕方がないので、
今は、管理させていただいている物件の入居者募集に専念したいと思います。

今日は、ある大家さんの紹介で、新規に募集させていただく予定の建物を見てきました。

 
現在空き室が5室。

話を聞いたところ、5室も空いているし、さぞ凄い（悪い意味で）建物なんだろううな～と思っておりましたが、予想以上にコンディションがよい建物。

物件が決まる要素

価格 場所 商品 営業

の内、まず足りない部分というと場所、
そして営業に問題があると思いました。

 

物件の決まる要素の内、上の3つさえ揃っていれば、多少営業力が落ちたとしても決まります。

 



ところが、そう世の中3拍子揃った物件ばかりじゃありません。
揃っていない物件の方が多いと思います。

その部分をフォローするのが、営業力であったり企画力であったりします。

ところが、この建物の場合肝心な営業部分が大きく抜けておりました。大手の仲介業者が管理していたのですが、管理とは名ばかりで募集もキチンとされていないし部屋をミニも来ない。

でもしっかり管理料だけは取っているという悪代官振り。

キチンとした募集さえすれば決して決まらない物件ではないはず。

取りあえず、早急に市場の調査をして
決まるであろう家賃を算出、
来週早々には募集の段取りを取れるよう手配したいと思います。

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