プロパティマネージャーのプレゼンテーション

ブレーントラスト

なんでもそうだと思うのですが、私どもの業界も良い仕事をするには優れたブレーンが必要です。

入れ替えの多い時期は
迅速に動いてくれるリフォーム業者、清掃業者

建物に関しては
設計士

お金や税金のことに関しては
税理士、会計士

揉め事や法的な話は
司法書士、弁護士

また不動産業は多岐に渡ります。
まだまだ知らないことも多く、同じ業界のブレーンも特に必要です。

 

忙しい今月は特に、このブレーンに助けられました。

まず、先月の終わり頃発生したのですが
管理物件の配管に水漏れが・・・
しかも配管がコンクリートの下、下手な業者に頼んだら百万コース・・・水道には特に強いアカンサスコーポレーションに依頼、後輩が代表をしているのですが、彼は忙しい今の時期何よりその補修を優先してくれました。

入れ替えのリフォーム
人気物件は一刻を争います。人気物件とはいえ出たてでリフォーム前の汚い状態では余程不動産慣れした方でないと食指が延びない。

メインで動いて貰っているアカンサスコーポレーションが水漏れの工事もあり、動けなかったので押さえの切り札の丸井氏に依頼。
彼は職人の元締めの個人リフォーム業者。人柄が良く多くの職人を抱えております。かなり無理なスケジュールでしたが、期日までにキッチリ仕上げてくれました。

 

 

当社のウリの一つである巡回清掃部隊。
今月は入れ替えが多くそのゴミや他の建物からの不法投棄も多く大変だったと思うのですが、彼らのお陰で近所からのクレームは１つもなく助かりました。

また、入れ替えの清掃も、かなり無理に予定をねじ込んでもらったりと色々助けられます。

最近、多いのが土地案件、収益案件
不況が続くと言われておりますが、こんな時期だからチャンスとばかり収益案件をお捜しの個人様、法人様がおられます。
複雑な土地ほど、上手く建てられれば安く買って有効に活用できると思います。そんな時に必ず相談するのが顧問をしてもらっている一級建築士の白土先生。
忌憚のない意見をいただけるのでありがたい。相談する案件のホトンドがダメ出しを喰らうのですが、メリットとデメリットを即アドバイスしていただけるので非常にありがたい。

また今日は、管理物件にカギのトラブル があり
プロでないと難しい事だったので鍵の専門家、カギのアシスト川崎氏に対応いただきました。
以前にそのお客様が頼んだ費用の１／３で対応してくれました。

 

来月は、司法書士さん、大型案件では弁護士さんにも
バックアップいただくでしょうし、これから他の件でもお世話になる方は多いと思います。

そういった優秀なプロと多く仕事をすることで私自身も正確な知識と良い刺激を受け成長していければと思います。

 

頭の方だけですね。体はもう成長しなくて結構！

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ペット相談とは何？

物件情報をよく見ておられる方は、目にされたことがあると思います。

ペット可ではなくペット相談。

この解釈は大きく分けて2種類あります。

１つは、飼う動物により入居の可否を考慮する。

もう1つは、飼う人の人柄を見て考慮する。


弊社で募集する場合,、ペット相談とあった場合の定義は後者です。
犬がOKでネコがNGまたはその逆、大型犬はNG
と言う決まり事が最初からあれば記載しておきます。

 

中には、内廊下に話してドッグランの様に使用したり
ペットショップか！( ﾟДﾟ)ﾅﾇｯ!! という程ペットを飼ったり・・・
過去には、屋上で土佐犬を飼おうとしていた猛者もおられる始末・・・

また、原状回復に理解を示してくれるかどうかも重要です。

爪でクロスをガジガジ研いで
いやあ、これはペットを飼っていれば自然の損耗でしょう！

なんて言われたら、目も充てられませんから・・・＾＾


貸す立場としては、通常の賃貸物件以上に
入居時の審査を慎重にする必要があるかと思います。

 

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山場は過ぎたようなこれからのような

ココログフリーがメンテナンスのようなのでひとまずこちらへ



3月前半戦で、主な管理物件の募集は終了。

契約も半数は終了しあとは、これから空く物件の募集と現在の申込みの折衝、
契約業務など。

幾つか物件を探す依頼もいただいておりますのでこちらも抜かりなく
並行で行っていきます。

また、土地案件もあり、少し複雑な案件なので
明日多分水曜日で暇であろう事を予想し、半日かけて調査を行う予定。

その他、長期案件となっていた話がようやっと動きそうな様相。
まだ内々にしておかないといけないのですが、実現すればこれまでの
拙い不動産歴の中で5本の指に入る仕事ではないかと・・・

LOSTも全部見終わったし

後半戦も頑張ります！

犯罪収益移転防止法

犯罪による収益の移転防止に関する法律（はんざいによるしゅうえきのいてんぼうしにかんするほうりつ）は、金融機関等の本人確認、取引記録保存及び疑わしい取引の届出等の義務について定めており、日本のマネー・ローンダリング対策の柱となる法律である。通称は、犯罪収益移転防止法（はんざいしゅうえきいてんぼうしほう）、ゲートキーパー法。（ウィキペディアより）

今日、業界紙にくっついて来たパンフレットですが、
備忘録として貼り付けておきます。




 

不動産業の賃借はこれに当たらないらしいのですが、
最も、言われなくてもそんな怪しい人は最初から入れませんしね＾＾

 

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他社の内見に立ち会う理由

弊社で募集している物件は、スケジュールの合う限り立ち会うようにしています。もちろんタイミングが悪く成約のチャンスを逃すこともあるので現地対応もしておりますが。

内見に立ち会う理由は大きく3つ。

1つは、お客さんの反応がどうか確認が出来ます。

2つ目は面接も兼ねられること。

3つめは・・・後述します。

月末、月初は内見のタイミングが悪く立ち会いが出来ない事が何度か・・・（もちろん直接お客さんが来た場合は行きますが）

今日ある物件への内見の立ち会いに行ったのですが、
清掃が終わっているのに埃っぽい・・・

内見が終わって、近所で雑巾を購入、
一通り雑巾掛けをしたのですが

 

真っ白な雑巾がこんなに！

 

土足で入ったんですね・・・

常識がないと思うかもしれませんが意外と靴を脱がずに入ろうとする方いるのですよ・・・外国の方が多いのですが、日本人でも。

それを引き留めるのも仲介業者の仕事だと思うのですが・・・

 

こんな事が、割と頻繁にあるので、出来る限り内見には
立ち会おうと思っております。

 

 

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礼金の上乗せ

以前こちらにも書いたのですが、現在弊社で募集している物件で幾つか礼金1ヶ月にしている物件があります。

あの記事を書いたあともそんな電話が減ることは無く、むしろ増えたかなという程・・・
作った話と思われるかもしれませんが業者からかかってくる電話の5本に1回はそんな電話です。

手口としては、お客さんに渡す図面の部分の１を2に変えるだけ。
契約書と重説にも同様なのですが、客付けだけの業者さんだと契約書、重説は作れないので事前に元付けの業者にお伺いを立てる必要があります。

礼金の上乗せですが、私の記憶ですが
ある業者が大々的に仲介手数料を半額にしたくらいに、その半額の業者が紹介するから広告料をくれ、礼金を多く取るからその分をバックしてくれ・・・
それ位が走りだったのではないかと。5～6年前かなあ・・・

今では、下手したらまだ業界に入って間もない兄ちゃん、姉ちゃんも何の悪びれた素振りもなく『礼金を・・・・』

みたく言ってきますからね・・・

もう少し、上司なり会社なりが教育をしなければいけないんでしょうが、その上司なり会社なりが促進をしているんですから開いた口がふさがりません。

以前、上司にお前みたいにきれい事ばかり並べてたら経営はなりたたない と言われたことがありましたが、そんな事しなければ成り立たない経営だったら成り立たなくて結構！って思います。

明日明後日もそんな電話は多いと思います。

礼金の上乗せできますか？

はい！もちろん！出来ません！

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不動産業界は繁忙期

毎日更新！
とか言いながらこのところ更新が歯抜け状態・・・

あとで徐々に穴埋め・・・

なんて思ってましたが、全然進みません。

誰も定期的に読んではないと思うのですが、
もしそういうありがたい方がおられたら、申し訳ない限りです。

さすがに繁忙期で、自身の動きもですが、物件の動きもありHP更新などにこの時期ウェイトを置きませんといけませんので・・・

空いてしまった日にちは記事とスケジュールに余裕が出来たときに埋めていこうかなと・・・

 

さて、不動産業界、特に賃貸は繁忙期。
大学の合格発表のピークは3月10日前後。

来週は更に反響が増えることでしょう。

 

当社で募集させていただいている物件もこの時期で一掃できるよう頑張ります。

これから1人物件会議です。

 
 

1物件1物件、アクセス数、反響数を見ながら
今の家賃は適正かどうか、色々な観点で分析をします。


明日決まってしまえばそれはそれで良しなのですが。

まあ、頑張ります。

弁護士法違反

弁護士法 第七十二条

（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

今回のスルガコーポレーションの話、

大音量でお経のテープを流し、男たちがサンダルとジャージ姿で歩き回るなど入居者を威圧。光誉はビル内に事務所を設置し、その直後から、廊下の蛍光灯は割られ、エレベーターがひんぱんに止まるようになった 毎日ＪＰ

やり方が悪辣きわまりないですね。

まあ、実際こんな話は少し前はよく聞きましたが。

 

 

あまり大きな声では言えませんが立ち退き交渉を不動産業者や建設会社、ハウスメーカーなどが依頼されるケースは少なくありません。

 

そういえば、どこかのＨＰで
難航していた立ち退き交渉を僅か○○万円で解決！みたいに載せていたのをみたのですが、その会社さん、事件後すぐにその部分を消去しておりました（＾＾；）

 

以前から、立ち退き交渉は弁護士法に触れるのではという様な話は聞いたことがあったのですが、その一方で無報酬なら大丈夫だという話も。
実際のところどうなんでしょうか。７２条では報酬を得る目的で、と書いてありますが、じゃあ無報酬だったらどうなんだ？
と思うのですが、立ち退きのケースだとその後ろには売却や建築が絡みますから全く無報酬という事はありえませんから、やはり弁護士法に触れるという解釈で良いんでしょうかね。

正直、ここら辺、私も曖昧な解釈しかないのでもう少し勉強してみようと思います。