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2008年6月23日 (月)

サブリース契約とは 改訂版

更に加筆いたしました。

こちらをご覧下さい。

http://www.tokyo2103.com/subreasetraps.html

サブリース契約   
正確には

 

   
大家さん→不動産業者 マスターリース契約      
不動産会社→入居者 サブリース契約

 

転貸により賃貸物件を管理する不動産会社などが入居者と取交す賃貸借契約   
をサブリースと呼びます。   
なので本来は一括借り上げや家賃保証などの意味あいではありません。   
   



一般的には一括借り上げや転貸のある家賃保証契約をサブリース
と呼ばれております。

メリットは
空こうが空くまいが毎月固定収入が得られる
また管理会社と入居者との契約になるので家賃滞納、原状回復のトラブルなど煩わしい問題や手間などがかかることが基本的にはありません。

あとは、確定申告がその管理会社とのお金のやり取りだけなので
手間がかからない。

デメリットはいくつかありますが、1番は
平均すると10%~25%の保証料がかかるので収入が少ないという事です。

他にもいくつか気をつける事があります。

①長期の契約でも2年ごとの条件見直しがあるはず

③メンテナンス 基本的にエアコン給湯器などの設備は大家さんの負担となるところがホトンド。

③家賃の増減


10年後の事は誰にもわかりません。お金の価値だって周辺環境だって変わるかもしれ
ないのですから、短期間の見直しは企業として当然の考えではないでしょうか。

私は以前、短期間でしたがサブリースをメインに扱っている会社で大家さんと折衝し
借り上げ家賃を下げる仕事を行っておりました。
業者の視点からするとオイシイのは最初の2年、せいぜい4年。家賃を下げないと
解約も辞さないというスタイルでした。


その時大家さんから
散々言われました、お宅の会社、最初は散々良いこと言っていたのに!と。

確かに大家さんにとってメリットがない訳ではありませんが、私が我が社の
営業エリアで賃貸物件を持ったとしたらサブリースは使いません。
(6年後からサブリースなら、いいかも^^・・・あり得ませんが・・・)

 



さて③の家賃の増減についてこのサブリース・・・

借地借家法の適用内となります。

サブリース契約

賃貸人 大家さん → 賃借人 不動産業者

この様な例だったとしても

つまり、家賃の減額請求が出来ない という条文があったとしても借地借家法32条
の保護を受けその条文を無効にする事が出来ます。

また不動産業者と解約をする場合も余程の信頼関係の失墜が無い限り解約する
のは難しいとされます。

不動産トラブルデータベースより

裁判事例サブリース契約における賃料減額請求権

裁判事例サブリース契約と借地借家法32条(賃料減額請求権)

裁判事例サブリースの契約終了と賃貸人・再転借人との関係



  大家さんお悩み相談室に掲載されたサブリースに関する相談事例

管理会社と一括して借り上げ管理契約をしているのですが、入金がありません。

サブリース会社の責任区分の考え方について

賃貸経営を始める上で不動産管理と空室の家賃保証プランのどちらがよいのでしょうか?

 

数ヶ月前のことですが、あるオーナー様の要望でハウスメーカーとの折衝に立ち会いました。

そこでハウスメーカーからプランと収支のシミュレーションが提出され
拝見しました。

 
そこに大きく記載された文字
実質利回り10%

これが特に強調されておりました。

確かに電卓を叩きその数字に。


ところが、シミュレーションでは

30年後に返済が0になる計算・・・

 
シミュレーションなので金利は30年固定2.8%
空室率はサブリースなので0%です。


利回りについての考え方ですが、非常に大ざっぱな計算をすれば10%なら10年そこらで元が取れることになります。


もちろん、実際は色んな経費がかかるのでそうはなりませんが、
利回りの前に付く単語表面でなく実質ということであれば
10年+数年で元は取れる計算になります。

ところが、そのシミュレーションは30年サブリース契約でのものでした。

そしてそこに記載されていたのは、ほぼ強制とも言える15年ごとの修繕計画

これが10年弱で返済できるのを30年引っ張る元凶であることは明白。
得てして収支計画に見積は記載されません。

 
この計画の土地は、所有しているもので賃貸需要も多い場所。
確かに投資物件で利回り10%は魅力ですが、それは土地代も含めてのものです。

30年一括保証は良いのですが、言い換えれば、
30年間は自分の物にではなく 、ハウスメーカーの所有物・・・

とにかく、30年保証(サブリース)と利回り10%という数字を
強調していたのが
印象に残りました。


30年保証という事にケチを付けるつもりはないのですが、
一つだけ言えることは

 

30年後の社会は誰にも分からない

という事です。

 

長い付き合いのある信頼できる業者であれば何も心配する事はないと思いますが、
暗に、収入が一定だからサブリースという決め方をすると後で後悔するかもしれませんね。

 

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