プロパティマネージャーのプレゼンテーション

前回のエントリーからだいぶ開いてしまいました・・・

意外と集計をまとめるのが大変でして・・・


さて、その希望条件の集計。
複数回答可で数字はパーセンテージです。

部屋探しをする際の重要・希望用件

2年ほど前からソーシャルネットサイトを利用させていただき
主に部屋を借りたいユーザーの色々な質問に答えております。

ある程度の情報が集まりましたので、
これから下北沢またはその周辺で不動産経営をお考え、既にされている
方の為にそれらのデータをまとめてみました。

先日の話ですが、
仲介した物件のリフォームが終了したのでお客様と一緒に見てきました。

現在mixiなどを経由して
不動産に関する色んな質問を受けております。


借りている方からの質問が7割強。

この仕事をしているとあたりまえの質問や部屋探しに関することが多いのですが、受けていて初心に返るというか、どういう視点で部屋探しをされているのか、今ユーザーは何を求めているのか非常に参考になったります。

かなりの量になるのですが、徐々に↓へそれらのＱ＆Ａを書き写していきます。是非ご参考にしてみて下さい。

http://my-web-note.blogspot.com/

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お部屋を探す／店舗を探す／収益物件を探す

物件をご所有されて長い大家さんや、不動産業者の方なら当然お分かりだと思います。

今の時期です。1月末から2月にかけて。

一番需要が盛り上がる時期。ただし供給も増えるので、該当する物件の立ち位置と周辺市場の動きはよく吟味する必要はあります。

もちろん、今まで10万で貸していた部屋が15万に出来るかと言ったらそれは無理で精々1割前後を目安にしてください。

弊社で募集している物件もいくつか、1割弱程度家賃を上げてみました。
読み通り今週、それらに申込みが入りました。

タイミングを読むには、大家さんなどであればポータルサイトなどで物件の動きを常にチェックしてみてください。
業者さんであれば常に動きはチェックされているでしょうから分かると思います。
チャンスが見えてくるかもしれません。

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下北沢で物件探し

商業ビル斡旋の依頼

去年の話なのですが、知り合いの紹介である商業ビルを貸したいというお話をいただきました。

東京の中心地（港区とか中央区とかそこら辺です。詳しく書けませんが）で1棟貸しにしていた建物が退去するという事で1棟全フロアの募集。

紹介者の絡みで不動産鑑定士さんのＢさんと組むことになりました。

Ｂさんは元財閥系不動産会社上がりで私の倍以上のキャリアを持つベテラン。
非常に知識と説得力のある方で私自身も非常にその方から得る物が多くありがたいお話でした。

ここは幾らで貸せるのか

まず、所有されるオーナーと打ち合わせ、一通りの資料をいただきどれくらいの賃料で貸せるのか試算して欲しいと。

そこら辺の試算はＢさんの得意分野ですので私は資料を集める事だけさせていただきそれらをまとめレポートにするのはＢさんにお任せしました。

オーナーに会う前日、プレゼンのレポートを見せていただいたのですが、分析データ、数字に対する根拠まで非常に細かく、30枚ほどでしたがあらゆるデータが掲載され、これは売れるんじゃないか・・・位のレポートが仕上がりました。

しかし、1点あるところが引っかかりました。

まあ、それはベテランのＢさん。上手くまとめてくれるのではないかと・・・

いざ、プレゼン！ところが

さて、オーナーと面談。軽い雑談の後、プレゼンに。

オーナーはそのレポートを一通り眺め、表情が変わりました。

間もなく、Ｂさんがプレゼンを開始しました。

素晴らしい内容のプレゼンだったと思います。
ところが、最中オーナーの心ここにあらず・・・

後日、他社に決まったとの連絡がありました。

どういう事かというと、家賃が安すぎました。
正確には、正直に書きすぎた。

敗因分析

オーナーにとってマンション、アパートなどの資産はかけがいの無い財産、我が子も同然。自分の子供を良く言われて気分を害す親は居ないはず。

無理して決まらない条件で募集してもオーナーの利益を損ねます。

 
ではどうすれば良かったか、多少の苦戦は覚悟でも相場より気持ち高い程度の所から始めるべきだったと・・・

 
新築やその建物の過去事例が無い場合の家賃の見積もりは、ホトンドが周辺の比較事例を取りそこから分析します。

近隣の近い建物の家賃を集めそれにらと比較しプラスマイナス修正していきます。

 
そして最後に付け加えるのが思いやりのプラスアルファ・・・

もちろん全く決まらない物件などにこれをやるのは御法度ですが、人気エリアとくに競合他社の多い場所はそのプラスアルファが大きく響きます。

 
そして家賃は段々高くなります・・・

以前こんな話も書きました。

新築マンションを建てる時、お知らせ看板という標識が建物を建てる場所に掲示されます。ここには建てる建物の概要や家主さんの住所氏名、設計、施工者が表示されます。これを見て僕ら不動産業者が営業をかけます。場所にもよりますが、一つの案件に対して平均すると２０社ほどが競合します。この時点で募集する会社が決まっていなければ、じゃあお宅ならいくらで決められるの？という話になります。
家賃査定の話

最後にその物件は、大手仲介会社が我々の査定の1．5倍の査定で専任媒介を得たのですが、先日レインズでたまたまその物件を見たのですが、まだ半分以上空いておりました。

Link

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東京都内で物件探し

さて、まだお休みまっただ中の方もおられると思うのですが、私は明日から業務開始なので、ウォーミングアップ程度に今年の賃貸市場の予想を少々させていただきます。

建築基準法改正の余波

関連リンク
・不況の予感と連敗続きとドリームジャーニー

・永福町新築計画 vol.2

昨年、こちらで何度かお話しさせていただいた建築基準法改正の余波が今年はモロに出ます。

私は、1週間に最低2度は下北沢周辺をくまなく足で散策し、空き地やお知らせ看板などをチェックし、何処にいつ誰が何を建てるのかをチェックしております。

詳しいデータは出せませんが、今年の繁忙期に合わせて10棟前後の新築の賃貸物件が建つ予定でした。

ところが、建築基準法改正のお陰で、建築確認が下りずに計画はのびのび・・・いつまで経っても更地のまま・・・という状態の土地がいくつもあります。

予定通り2月末完成、3月中に完成というものもありますが、何割かは大幅に完成が遅れ夏以降に完成というスケジュールになるのを余儀なくされます。

実際弊社でマネジメントさせていただく永福町の新築も完成が3月から大幅に伸びて8月末・・・5ヶ月延びました。

供給減の繁忙期

毎年下北沢では、繁忙期に大小合わせて10棟～20棟の新築が建てられます。

新築の供給量が多いとそれだけ賃貸の市場が活発になります。
それは、同一エリアからの転入が発生するからです。

下北沢に学生時代から住み（当初は安めのアパート）→就職→数年経ち給料が増えたので部屋をグレードアップ

このパターンが下北沢にはよくあります。

とはいえ、闇雲に引っ越しは出来ない・・・背中を押すのが新築などのプレミアム看板です。

同一エリアなので、今住んでいる部屋が空けば、また下北沢に物件が1つ増えます。

オーナーからすると空きが出てしまうのは、良くない話ではあるのですが、貸し手市場の下北沢、特に繁忙期でしたらそう労せず新しい入居者は確保できます。

ところが今年においてはそういう物件が例年より少なくなります。

既に下北沢に住んでいるのであれば、そう焦って引っ越す必要も無いという事で、様子見に走るでしょうから、全体的に空き物件が減り供給物件が減るという事態に陥ると思います。

不動産業者の動き

さて、繁忙期に物件を完成できなかった新築を扱う不動産業者さん・・・果たしてどのタイミングで新築の広告を出すのでしょう。

私自身、下北沢、それ以外のエリアも含め約100棟の新築物件の募集に携わりました。現在のようにインターネットが全く普及していない時代もありましたので、統計は取れませんが、意外と情報を出すタイミングは頭を悩ますところです。

前述した永福町の新築もこれにあたるのですが、
引っ越しはどのタイミングでも良い というユーザーを狙うのであれば繁忙期に広告をうっておいても全く無駄にはならないと思います。

このお話は、長くなりそうなので数日後に別枠で取り上げます。

ただ、上の様に長期スパンでの募集（6月末7月末8月末完成の物件を２～３月からネット掲載する、）が出てきてしまった場合、ユーザーは惑わされてしまい混乱を生み客付けする立場としては好ましくないことは確かです

まとめ

何となくまとまりのない文章になってしまったのですが、新築の供給数は例年に比べ不足するのは間違いなく、既存物件がどれだけ退室されるかどうかに焦点が集まります。

賃貸の場合2年更新ということもあり入れ替えが頻繁な年とそうでない年と交互に来る感があります。去年が若干だぶついた事を考えると今年は既存物件の供給も少なく、繁忙期は昨年に比べやや閑散とするかもしれません。

業者の立場からすると1年スタートでもあり１番の稼ぎ時でもある重要な時期、苦しい思いをするかもしれません。

関連記事

国交省によると、１０月の新設住宅着工数は７万６９２０戸の、前年同月比３５％減で、４カ月連続の減少。とくに落ち込みが大きかったのは二重チェックが課せられた分譲マンション。首都圏が同７３．０％減、近畿圏も同７２．５％減と大幅減を記録した。

着工数が減れば、住宅メーカーやデベロッパーを直撃するだけでなく、セメントや鉄鋼、木材、瓦の消費減も誘発し、果ては運輸、家電、自動車、広告代理店などにも影響が及ぶ。政府は１２月１４日の閣議で、住宅着工数の減少について「ＧＤＰの押し下げの要因になると考えられる」との答弁書を決定した。
http://sankei.jp.msn.com/life/lifestyle/071224/sty0712241744005-n1.htm

あくまでも予想で何の保証もない話です・・・
ちなみに予想という事で言えば、昨年の秋の競馬の予想Ｇ１戦１０連敗でした・・・

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