プロパティマネージャーのプレゼンテーション

先日オーナーと建設会社の社長、設備業者、電気設備会社の方と私と5名で
例の建物を見てきました。

場所はよく知っている場所でロケーションも申し分なし。

屋上から１階ずつ降りてチェックしていきました。

屋上は、だいぶ疲れており、防水工事のやり換えが必要。
屋上に上がる共用階段に数カ所水漏れの跡がありました。
室内は使用中の部屋が多く見られたのは数カ所。
最後に地下を見ました。

いくつか気になる点をメモして
現地の近くの喫茶店で打ち合わせ。

私もオーナーも建設会社の社長も全員同じ意見でした。

コストがかかりすぎる。

防水や耐震工事をやり直すことまでは試算しておりましたが
試算以上に建物のコンディションが悪く事前に軽く見積もった倍以上のコストが
かかってしまうとのことでした。


リノベーションでは手の施しようが無く、更地にして
マンションを建て替えるか、建て売りにするしか方法は無いでしょう。


場所と価格はとても魅力的だったんですが
なかなか、うまい話は無いですね・・・＾＾

先日、厚意にしていただいている会社の社長から
呼び出しがあり、ある銀行の紹介で良い案件が出たので
すぐに、収支シミュレーションを出して欲しいという依頼がありました。

賃貸経営にはうってつけの立地でした。
RCの上物があり、だいぶ古いのでそいつをリノベーションして・・・
と言う計画。

よく知っている場所で事例も多く持っていたので
すぐに数字は出ました。
厳しめに見ても、改修後の利回りは10％超。

よしそれなら、と建物を見に行くことになりました。

耐震、設備は全てやり変える計画ではあるのですが
建物が古いからなあ・・・
机上の計算通りにいくのかどうか。


計画通りならかなり面白い案件になるのは間違いないんですけどね。
取りあえず見に行ってきます。

このブログに訪れるキーワードで最も多いキーワードが

サブリース　サブリース契約　

です。

サブリースに関する基礎的な話はこちらを

久々に狙っているエリアで面白そうな収益物件が出たんで
見てきました。

世田谷区で利回り10％弱。

更に加筆いたしました。

こちらをご覧下さい。

http://www.tokyo2103.com/subreasetraps.html

サブリース契約   
正確には

   
大家さん→不動産業者 マスターリース契約      
不動産会社→入居者 サブリース契約

転貸により賃貸物件を管理する不動産会社などが入居者と取交す賃貸借契約   
をサブリースと呼びます。   
なので本来は一括借り上げや家賃保証などの意味あいではありません。   
   

現在下北沢では大小含めて約15件の1階店舗物件が空いている。

しかもどれも以前なら右から左の好立地。

長いもので空室になり1年経つものもある。

決して需要が無いわけではない。
ただ出店希望者の属性が変わっている。

こんな、フレーズをネットや雑誌などで見かけると思います。

色んな媒体で順位が違います。

当社がある下北沢が1位だったり圏外だったり、あり得ない駅が上位だったり。

あたりまえと言えばあたりまえの話ですが、これらのランキングはその媒体が何を目的としてどういった層のユーザーにアンケートをとったかによってランキングは異なってきます。

例えば、マンション販売を主とした媒体でこれらのランキングを発表した場合、当然分譲マンションの供給の少ない下北沢がランキングにのる可能性は少ないと思います。

また賃貸ユーザーにアンケートをとったらまた違う結果になるでしょう。

嫌らしい話ですが、私はそういったアンケートをみると
その媒体と、その陰に潜むスポンサーはどこなのかに目が行ってしまいます。

あり得ない駅やエリアが上位だったとすると
その陰にデベロッパーや不動産屋の陰が浮かびます￥￥￥￥

以前にこんな事を書きました。

数ヶ月前から、ある新築物件の大家さんへ営業しておりました。足繁く何度も何度も訪問した甲斐あって最終的に絞った３社のウチの１社に入ることが出来ました。

その大家さんは、賃貸物件を扱うのは初めて。甲乙つけるのは難しく最終的に、設計士さんが面談し決めるという事に。

会社の案内や、賃貸物件の紹介、色んなトラブル事例やその解決方法、収支明細や管理明細・・・全３０ページにも及ぶ企画書を作成し、設計事務所へ・・・自分の中のでは、企画書をレジュメとして渡し、パワーポイントを使ってプレゼンする青写真・・・続きを読む

今年の目標は5棟新築物件の管理を獲得することとどこかに書きました。（どこだっけな～）
1棟は日頃からお世話になりっぱなしのオーナー様の物件が決まっております。

もう1棟、成約まであと一歩の案件がありました。

今日、お祭りでハッスルしてきたあとの出来事になるのですが、
残念ながら他社さんで決まったと・・・

会社の規模は負けておりましたが、プランニングは圧倒的に勝っていたと思います。現に先週お話ししたときは完全にこちらに傾いておられましたし。

１つだけ、引っかかっていたことがありました。

相手側は、知り合いの紹介であったと言うことです。

去年は弊社も随分、ご紹介で管理物件を獲得することが出来ました。誰々の紹介がなければまず、獲得はあり得なかったと思います。それを逆のパターンで思い知らされました。

1年ほど欠けて積み上げてきた積み木なので、正直ショックは大きいです。

・・・

まあ、落ちてても仕方がないので、
今は、管理させていただいている物件の入居者募集に専念したいと思います。

年明け、いくつかの物件の改修工事の見積を取りました。

どれも結構な金額になってしまいました・・・

しかしながらそれをしたから、付けたから建物の価値が上がるのか、建物が改善されるのか、入居者が快適に暮らせるようになるのか・・・

非常に微妙なものばかり。

建物は、水をあげたらあげただけその効果は見込めます。
ところが、水をあげると言うことはお金がかかるという事なので、それを行うことによりどうプラスになるのか、やらない事でどういったリスクを負う事になるのかを考えないといけないと思います。

今日は酔っぱらってるので、こんなところでシメさせていただきます・・・

最近、部屋が気まらないので相談にのって欲しいという話を多くいただきます。

こんな私で良ければ、手が届く範囲ならどこでもご協力しますし、遠かったら電話等でアドバイスいたします。

今日ご相談いただいたのは、あるプロパティマネジメント会社が扱っている物件。
不動産会社ではなくプロパティマネジメント会社だとその会社のＨＰにはありました。

部屋は一向に決めてくれる気配は無いのに、リノベーションの提案、これつけろあれつけろの要求ばっかりで嫌気が差しているとの事。

多分、その会社も担当者も悪意があってやっているわけではないのとは思います。
不動産の価値を最大限に生かす。これがプロパティマネージャーの役割です。しかしそうするのに多大な費用を要するのであれば他の選択肢も考え、幾つか提案した中でベストの方法を選ぶべきだと思います。

例え、３００万円かけて２０万で貸せたとしても
手を加えずに10万で貸せるとすれば、そちらの提案もするべきだと思います。

以前書いたこの話は

は、また別のトコのお話ですが、こういった事をお話しするつもりでした。

結局、その物件は手を加えずに決まりました。

あっという間でした。

改造して高く貸すのと、それをせずに安く貸すのと

人それぞれで色んな考えがあります。
どれが正解でどれが間違っているのか、我々が判断するべき事ではないと思います。

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