プロパティマネージャーのプレゼンテーション

  10年ちかく経つと、だいぶ疲れてきますね・・・

こちらでも触れたのですが、下北沢で募集していた管理物件が決まりました。

退去後、わずか数日後というか、
解約予告期間で退去しているので、帳簿上は前の方から家賃を貰っている状態。

入居希望も早めを希望されているので、空き期間がほとんど無い形で
入れ替え作業が出来そうです。

地元である下北沢で
専任、代理契約させていただいている物件に関して
退室して１ヶ月間、空室にした事はありません。

先日の物件の全容が分かった。

先日、建物を見せてもらったが、場所、商品は申し分なく
家賃もどちらかというと割安だった。

その物件は既に3月中旬には入居できる状態であったそうだ。

なぜ決まらなかったのか。

ちょっと前のことなのですが、ある大家さんに偶然お会いました。

その方は数年前に、下北沢で新築マンションを建てられました。
その時そのマンションの管理を獲得すべく足繁く通ったのですが、専任契約寸前で不利があり、割と大手の会社に敗れてしまったという苦い思い出が・・・

その会社は下北沢にも支店があり、私自身は悪い印象は持っておりませんでした。
ただそのマンションの空き状況が来たことは一度もなく、空かずに順調に運営しているのか、空いてもすぐ決まって居るんだろうな程度にしか思ってませんでした。

ところが、数年前にその会社はその大家さんに管理契約を打ち切られておりました。話を聞くと物件が空くと必ず長期になりひどいときは半年以上も決まらず、それが2度続いたので、たまたまその時に営業をかけてきたある会社の担当者に話したところ、元付けの業者は外に情報を出さず抱え込みをしていると報告、ぶち切れた大家さんは即、その会社に解約届けを付きだしたそうで・・・

その大家さんは他にも1つアパートを持っていてそこも
大手の仲介業者が管理をしていたのですが、やはり抱え込みをしていると言うことで管理契約を解約・・・

さて、このやり手の担当者、どこの会社かというと
とある大手の仲介業者。

ここの物件も市場に全く出回りません・・・
早い話ここも、抱え込むのを方針とする会社・・・

まあ、そんな野暮な話は致しませんでしたが・・・

でも、盆暮れはハガキくらいは出しておこう＾＾

昨年に管理受託させていただいた物件

その建物は長期に多くの部屋が空いているという事で
需要がない場所なのではと危惧しておりましたが、実際行ってみると

高台のきれいな街。

建物もソコソコでしたが、如何せん管理が悪い・・・というか放置・・・続きを読む

売買で所有者が変わったことで管理させていただくことになったんですが、最初はこんな感じでした。
 

13室有りそれでも半分は入っていたのですが、いや～住んでいて
良く文句一つ言わなかったなあ・・・と。


引き渡し終了後、現地で何度か打ち合わせさせていただき

塗装と、階段部分の美化、メールボックスの交換


階段だとかメールボックスの写真は撮ってないのですが

こんな感じにリニューアル！

７部屋空いておりましたが、５部屋決まり残りは２部屋！

アピールしたポイントは４つ

・１階も高台で２階の高さ！
・ネコが飼える
・外観リニューアル
・家具付き

３月を残してあと２部屋ですから
満室になるのはほぼ堅いと思っております。

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２月も中旬に差し掛かり、まさに繁忙期本番へ突入！といった感じです。

今年は、物件の数探しているお客さんの数も結構いると思うのですが、少し動きが鈍いような気がします。

実際、客付けの立場から見ても良い物件はすぐ決まってしまうのですが、そうでないものはいつまでも残っている・・・

決まっている物件がそれほど良いのかというと、実はそれほど他の物件と差はなく、ある一定部分のこだわりが成約になるかならないかを分けるポイントになっております。

例えば、古くても安くて清潔感があるとか、水回りがオシャレにリフォームされているとか、他と以下に差別化を図るかが重要です。

特に、動きの悪かった昨年の秋も
安くて清潔感のある物件は速攻で決まりました。
安いと言っても相場より少し下くらい程度です。

弊社の例で言いますと
http://www.willstage.jp/more/r_020.html
築３０年越えですが、水回りやフローリングを新調、
空きが出てから１週間で決まりました。

http://www.willstage.jp/more/r_014.htm
こちらも築３０年越え。昨年は２部屋入れ替わりましたが何れも１ヶ月かからず入居者が決まりました。

今年に至ってもこの傾向は強く、
不動産業者貸し主の新築物件がグレードの高さなどでしのぎを削る一方、古い物件も、多少の出費とアイディアで検討していたりします。

数日前の話になるのですが、

成約になった部屋へ簡単な掃き掃除とスリッパの回収へ行ってきました。

恥ずかしい話ですが、募集の依頼を受けてから成約まで半年もかかってしまいました。

物件が決まる要因のウチ

価格 ○ 場所 △ 商品 ◎ 営業 ？

こんな感じの物件でした。

駅から遠い

それだけがネックの物件でした。

この物件実は、募集して早々に申込みが入りました。

アットホームで図面広く業者に配布し、配布された初日１件目の内見でした。

場所は少し悪くても建物が良いから楽勝だった♪

帰りの車では意気揚々でした。

ところが、数日後キャンセルに・・・

キャンセルの理由に関しては後日書きますが、
非常に気分の悪いキャンセル理由でしたが何より、業者からの問い合わせが一番多かった時期に物件を止めてしまっていたので、これは非常に痛手でした。

その後、問い合わせも多く、内見も少なくとも週１ペースでは来ていたものの、来る客、来る客がまだ探し始め・・・

ある時には、何と
そっち系の方（〆）もお見えになりました。
最初若い女性が１人で内見に来たので、オカシイと思ったんですが・・・
安くしろ安くすれば借りてやるの一点張りでした。申込みが入ってももちろん、貸すつもりはないので早々にお引き取り願いました・・・＾＾

しばらくして２件目の申込みが入りました。
建物の近くにある不動産業者さんからの紹介でした。
しかしこの業者さん、案内の時に現地からナビをしてくれ、地図を見てくれと、それでも不動産屋か（ ゜Д゜）ドルァ！！という様なお方で・・・
結局、申し込んだものの、そのお客さんと一度も連絡が取れぬままキャンセル・・・

その後もしばらく同様の流れが続きました。

そしてそれから１ヶ月後、また新しい申込みが入りました。
非常に良い方だったんですが、その戸建ては禁煙が条件であった為泣く泣くお断りする形に・・・


そして年が明け今回の方から申込みが入り、先日引き渡しが終了しました。


絶えず報告は欠かさなかったとはいえ、長い間空いてしまったにもかかわらず文句一つ言わずお任せいただいた大家さんには本当に感謝しております。


合うは離れの始め、楽しみは憂いの伏すところ

という中国のことわざがあります。


これは、まさにこの言葉が当て嵌まる
そんな取引でした。

先日書いた新規物件の間取り図が出来ました。

毎回間取り図は、プロのデザイナーさんにイラストレーターを使って作ってもらっています。

さて、この辺りの周辺相場や成約状況などを確認して
分かったのですが、現在募集している大手の仲介業者さん
レインズはもちろん、自社のホームページにすら物件を掲載しておりません。

当社は独自の販売ルートを持って・・・

何て言って逃げるんでしょうが、
私がその場にいたらこういうと思います。


そんなの関係ねえ！
（そんなのしても意味無いよという意味です・・・）


ただ、放っておけば管理料だけは入るので放置していたのだろうと
思います。

まず募集前の打ち合わせ時、まず貼り付いている看板を取ることを最初にしたいと思います。

今日は、ある大家さんの紹介で、新規に募集させていただく予定の建物を見てきました。

 
現在空き室が5室。

話を聞いたところ、5室も空いているし、さぞ凄い（悪い意味で）建物なんだろううな～と思っておりましたが、予想以上にコンディションがよい建物。

物件が決まる要素

価格 場所 商品 営業

の内、まず足りない部分というと場所、
そして営業に問題があると思いました。

 

物件の決まる要素の内、上の3つさえ揃っていれば、多少営業力が落ちたとしても決まります。

 



ところが、そう世の中3拍子揃った物件ばかりじゃありません。
揃っていない物件の方が多いと思います。

その部分をフォローするのが、営業力であったり企画力であったりします。

ところが、この建物の場合肝心な営業部分が大きく抜けておりました。大手の仲介業者が管理していたのですが、管理とは名ばかりで募集もキチンとされていないし部屋をミニも来ない。

でもしっかり管理料だけは取っているという悪代官振り。

キチンとした募集さえすれば決して決まらない物件ではないはず。

取りあえず、早急に市場の調査をして
決まるであろう家賃を算出、
来週早々には募集の段取りを取れるよう手配したいと思います。

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